По поручению президента Виктора Януковича, Нацбанк и Ощадбанк создают механизм, который позволит возобновить жилищное кредитование, и сделать ипотеку доступной для большинства работающих украинцев. Эксперты надеются, что это позволит разбудить ипотечный рынок.

Обещание президента с мая начать выдавать очередникам кредиты на жилье по 2-3% годовых, а так же создать условия для снижения ставок по ипотечным кредитам для остальных граждан эксперты встретили скептически. Основной вопрос: где возьмется сегодня дешевая "длинная" гривна, чтобы снизить ставки по ипотеке с текущих 20-25% до приемлемых 12-15% годовых.

И, главное, как заставить работать на экономику $10 млрд., которые банки уже направили в сектор ипотечного кредитования до кризиса (когда еще было можно выдавать валютные кредиты населению).

Ведь объем ипотечного портфеля банков сейчас стремительно сокращается — "старые" кредиты погашаются более динамично, чем выдаются новые займы (сейчас даже крупнейшим банкам обычно удается "выдавить" из себя за месяц до десятка ипотечных займов).

Ипотечный драйвер

Ответы на эти вопросы сейчас пытаются дать Национальный банк и Ощадбанк, которые работают над созданием механизма рефинансирования ипотечных кредитных портфелей, которые на сегодня сформировали крупнейшие украинские финучреждения.

В частности, Ощадбанк совместно с тремя другими банками, подконтрольными государству, уже зарегистрировал специализированное финансовое учреждение — Агентство по рефинансированию жилищных кредитов, которое и должно дать толчок возобновлению ипотечного кредитования в стране.

Активизация ипотечного кредитования не только поможет решить один из острейших в стране вопросов — "квартирный", но и поддержит всю экономику страны, которой критично нужны опорные точки для дальнейшего роста. "Это не только будет способствовать стабилизации ценовой ситуации на потребительском рынке (из-за отвлечения средств граждан на жилищное инвестирование), но и поддержит экономический рост из-за увеличения объемов производства строительной и смежных отраслей", — цитирует пресс-служба председателя НБУ Сергея Арбузова.

Банкиры убеждены: если все пойдет, как запланировано, АРЖК со временем станет драйвером роста рынка ипотечного кредитования.

Как работает АРЖК

Система работы АРЖК следующая. Любой банк, пожелавший сотрудничать с агентством, объединяет собственные ранее выданные ипотечные кредиты в т.н. пулы и передает их Агентству для обеспечения выпуска ипотечных облигаций. После этого АРЖК эти ипотечные облигации продает инвесторам. Полученные средства АРЖК предоставляет банку-партнеру, а тот выдает с помощью этого ресурса новые кредиты.

К чему это приведет? Во-первых, банковские учреждения получат новый долгосрочный гривневый ресурс (срок оборота ипотечных облигаций — несколько лет). А это чрезвычайно важно для возобновления ипотечного рынка. Ведь сегодня банки не имеют возможности финансировать жилищное строительство в т.ч. из-за того, что имеющийся у них ресурс — очень короткий. Для кредиторов большой риск выдавать "долгие" ипотечные займы на 10-20 лет в условиях, когда депозиты (основной ресурс для кредитования) размещаются в банке всего на несколько месяцев.

"Благодаря появлению на рынке долгосрочного ресурса, ситуация станет более прогнозируемой, что в перспективе в т.ч. может способствовать реальному удешевлению займов", — отмечает председатель наблюдательного совета Platinum Bank Юрий Блащук.

Второе преимущество созданного Ощадбанком Агентства — это шанс для банков-партнеров задействовать ресурс, который "мертвым грузом" лежит у них на балансах. Речь идет об уже выданных валютных ипотечных кредитах — так как они так же могут стать залогом при выпуске АЖРК ипотечных облигаций. И, соответственно, принести банкам так необходимую для кредитования долгосрочную гривну.

Хотя ипотечные облигации будут продаваться с доходностью, значительно меньшей, чем на сегодня являются, например, ставки по депозитам, эксперты уверены, что инвесторы будут с удовольствием покупать такие ценные бумаги. Главная причина — их надежность, так как залогом по облигациям выступают качественные кредиты, обеспеченные реальными объектами недвижимости. А такая защита от рисков для кредиторов также интересна, как и госгарантии по правительственным облигациям госзайма.

"Сейчас на европейском и американском рынке много свободных денег. Теоретически облигации АРЖК могут заинтересовать даже их, если объемы не будут "детскими". Нет сомнений, что обязательно найдутся внутренние покупатели — банки, инвестиционные компании, негосударственные пенсионные фонды и т.д.", — считает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

Покупать ипотечные облигации будут и сами банки — так как смогут использовать их для формирования обязательных резервов и получать под них рефинансирование НБУ. "Это решение позволит банкам оптимизировать управление собственными финансами, повысить запас свободных средств, что опять же будет способствовать активизации кредитования и сделает займы более доступными для населения", — поясняет Блащук.

Полмиллиарда со старта

Первый выпуск ипотечных облигаций на 0,5 млрд грн АРЖК планирует осуществить в апреле-мае, а до конца года Агентство планирует предоставить банкам кредитный ресурс в размере более 1 млрд грн. А это эквивалент тысяч ипотечных кредитов. Когда же АРЖК заработает на полную мощь, на рынке может появиться дополнительный ресурс на десятки миллиардов гривен, которые и помогут реализовать надежду десятков тысяч семей получить свое жилье.

Инф. delo