Аграрный эксперт, глава Ассоциации животноводов Украины прокомментировала основные положения законопроекта об обороте земель, указав на его недостатки и высказав замечания.

25 сентября 2019 года на официальном сайте Верховной Рады Украины опубликован проект закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения», подготовленный Кабинетом Министров Украины.

Аграрный експерт, глава Ассоциации животноводов Украины, общественный деятель Ирина Паламар прокомментировала основные положения данного законопроекта.

В частности, эксперт отметила следующее:

1. Проект ослабляет требования к статусу гражданина Украины и юридического лица Украины, которые могут приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного значения.

Так, законопроект КМУ предлагает в новой редакции статью 130 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ), которая определяет, кто может быть покупателями земель с/х назначения. Согласно новым правилам это могут быть: а) граждане Украины; б) юридические лица Украины; в) территориальные общины; г) государство. Однако действующая статья 130 ЗКУ не только дает право гражданам Украины и юридическим лицам Украины приобретать в собственность с/х землю, но и устанавливает к ним требования (образование, опыт работы, сфера деятельности, место жительства).

«В действующей же статье требования к потенциальному покупателю очерчены более четко, – комментирует Ирина Паламар. – Статья 130 «Покупатели земель сельскохозяйственного назначения» ЗКУ гласит, что «Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть: а) граждане Украины, которые имеют сельскохозяйственное образование либо опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства; б) юридические лица Украины, учредительные документы которых предусматривают ведение сельскохозяйственного производства. 2. Преимущественным правом покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения обладают граждане Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления».

2. Проект КМУ позволяет иностранцам и иностранным юридическим компаниям на практике приобретать в собственность с/х землю через юридических лиц Украины, являясь одним из их учредителей или бенефициаром.

С одной стороны, действующая редакция ч.5 ст.22 ЗКУ запрещает приобретать в собственность с/х земли иностранцам и иностранным юридическим компаниям, и проект КМУ эту норму не отменяет. Но проект КМУ сохраняет право всех юридических лиц Украины, без каких-либо исключений относительно их учредителей и бенефициаров, покупать с/х землю через различные схемы, поэтому владельцами земель де-факто могут стать иностранцы и иностранные юридические лица.

«С точки защиты национальных интересов при открытии рынка земли целесообразно установить на законодательном уровне ряд исключений из круга юридических лиц Украины, которые не могут приобретать в собственность с/х землю, – говорит Ирина Паламар.

Необходимо четко понимать, что именно, согласно законодательству, обозначает «иностранное юридическое лицо», которому уже запрещено покупать сельскохозяйственные земли. Это: 1) предприятие, в уставном капитале которого иностранная инвестиция составляет сто процентов, считается иностранным предприятием (ч. 2 ст. 63 Хозяйственного кодекса Украины); 2) унитарное или корпоративное предприятие, созданное в соответствии с законодательством Украины, которое действуюет исключительно на основе собственности иностранцев или иностранных юридических лиц, или действующее предприятие, приобретенное полностью в собственность этих лиц (ст. 117 Хозяйственного кодекса Украины). То есть общество с ограниченной ответственностью будет считаться иностранным предприятием исключительно в том случае, когда общий размер доли в его уставном капитале составит 100% собственности иностранцев или иностранных юридических лиц! Например, ООО, у которого 95% собственности принадлежит иностранцам, а 5% – собственность украинцев, является не иностранным предприятием, а украинским, и ему будет разрешено покупать сельскохозяйственные земли.

«Также следует заметить, что выдвигая свои требования к власти по поводу регулирования рынка земли люди не очень четко понимают все нюансы в действующем или предлагаемом законодательстве. Так, люди требуют не давать землю «иностранцам и иностранным юридическим лицам!». Но это требование по своей формулировке не является правильным, поскольку действующим законодательством (ст.22 ЗКУ) оно и так закреплено. Другое дело, что формулировка «не продавать землю иностранцам» все равно не исключает возможность получения земли в собственность иностранными юридическими или физическими лицами, о которых я говорила выше (например, когда предприятие неходится НЕ в 100-% собственности иностранных граждан).

Поэтому дискуссия о рынке с/х земли должна перейти от поверхнностных лозунгов к четкой предметной дискуссии вокруг каждого понятия и его последствий» – считает Ирина Паламар.

3. Проект КМУ позволяет дешево приобрести в собственность земельные участки государственной или коммунальной собственности!

В проекте предлагаются изменения в статью 136 ЗКУ «Отбор земельных участков государственной или коммунальной собственности и подготовка лотов для продажи на земельных торгах», где пунктом «д» ч.4 предусмотрены следующие изменения: вместо «установление стартовой цены продажи земельного участка, в отношении земель государственной и коммунальной обственности, не может быть ниже экспертной денежной оценки земельного участка» – установление стартовой цены продажи земельного участка, которая в отношении земель государственной и коммунальной собственности не может быть ниже, чем нормативная денежная оценка земельного участка.

Так, экспертная денежная оценка земельных участков – это результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформление результатов в виде отчета (Закон Украины «Об оценке земель»). Согласно части пятой ст. 5 Закона «Об оценке земель» экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

То есть, в результате экспертной денежной оценки земельного участка определяется вероятная наибольшая сумма денег, которую может получить продавец и согласится оплатить покупатель.

Вопросы, подлежащие дискуссии:

♦Проект КМУ предусматривает, что «совокупная площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в собственности гражданина или юридического лица Украины, с учетом связанных лиц: в пределах одной области не должна превышать 15 процентов земель сельскохозяйственного назначения такой области; не должна преввышать 0,5 процента земель сельскохозяйственного назначения Украины». То есть законодательство позволит владеть 1-му лицу в пределах одной области Украины 15-тью % земель сельскохозяйственного назначения в такой области, что в целом по всей Украине не должно превышать 0,5 процента земель сельскохозяйственного назначения. В то же время, установление на законодательном уровне максимально допустимых размеров с/х земель, которыми могут обладать лица, целесообразно осуществлять после проведения полной инвентаризации всех с/х земель Украины. Необходимо четкое понимание общего объема с/х земель в Украине. Также нужно учитывать, что качество с/х земли в пределах территории Украины (то есть в областях) отличается.

♦ В проекте КМУ предлагается предусмотреть в Переходных положениях ЗКУ, что «Граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения селянского (фермерского) хозяйства, имеют право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков, без проведения земельных торгов». То есть все граждане, которые сегодня пользуются государственными или коммунальными землями для ведения селянского или фермерского хозяйства имеют право выкупить такие земли. Хотя была инициатива предусмотреть на законодательном уровне возможность бесплатной передачи основателям фермерських хозяйств и их наследникам земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения фермерского хозяйства (законопроекты №8236-1 от 10.04.2018 года народных депутатов Ивченко, Кириленко).

Также проект не дает четкого ответа, не будет ли фактически принудительных требований со стороны государства к гражданам, которые пользуются с/х землями для ведения селянского (фермерского) хозяйства, выкупить такие земли с рассрочкой до 5-ти лет? А в случае отсутствия на сегодня у лица возможности выкупа (чтобы воспользоваться правом выкупа даже в рассрочку все равно нужна стартовая финансовая возможность) – не приведет ли это к изъятию соответствующих земельных участков?

«Таким образом, мы призываем народных депутатов при рассмотрении данного законопроекта на профильном комитете и в сессионном зале взвешенно подойти к открытию рынка земли!

Официальное письмо с соответствующим призывом мы уже направили Президенту Украины Владимиру Зеленскому, а также Премьер-министру Украины Гончаруку О.В., Министру развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины Милованову Т.С., председателю Верховной Рады Украины Разумкову Д.О., председателю Комитета Верховной Рады Украины по вопросам аграрной и земельной политики Сольскому М.Т., главам парламентских фракций.

Считаю, что принимая подобные судьбоносные для украинцев законотворческие инициативы, необходимо учитывать позицию общественности и особенно экспертов отрасли, чтобы не допустить сосредоточения главного богатства Украины в руках крупных агрохолдингов и иностранных компаний, а также еще большему обнищанию простых селян» – отмечает Ирина Паламар.

agrostory.com