Уходящий год показал небольшой равномерный рост во всех категориях жилой недвижимости. На 2012 год аналитики прогнозируют продолжение этой тенденции. Цены будут меняться в зависимости от состояния украинской экономики.

Поведение цен на недвижимость в новом году будет всецело зависеть от состояния экономики. Единственное, что можно утверждать наверняка - в рамках Евро-2012 посуточная аренда заметно подорожает.

Прогнозировать динамику цен на недвижимость довольно трудно, говорит Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ). Однако можно отметить, что в случае девальвации цены на недвижимость будут снижаться в долларовом эквиваленте. Если же удастся снизить цены на российский газ и ослабить давление на экономику, цены на недвижимость могут начать расти.

В противном случае, если ситуация в экономике будет ухудшаться, цены также пойдут вниз. "При продолжении стагнации, которая наблюдается сегодня, и стабильном валютном курсе цены на недвижимость будут в целом стабильными или очень медленно снижаться", - добавил Рубанов. При продолжении стагнации цены на недвижимость будут стабильными или медленно снижаться.

Специалист по маркетингу SV Development Сер Костецкий поддерживает мнение о том, что ситуация на рынке жилой недвижимости в 2012 году особо не изменится.

"В принципе, ситуация по всем рынкам будет развиваться примерно так же, как и в 2011 году. Допустим, по первичке и вторичке будет незначительный рост. Цены на землю, возможно, буду снижаться, но не такими интенсивными темпами. Аренда квартир будет расти в пределах инфляционных ожиданий. А в общем рынок, в глобальном смысле, будет восстанавливаться", - сказал Костецкий, добавив, что количество сделок будет расти по всем сегментам.

Влияние Евро-2012

Ключевое событие следующего года - проведение в Украине чемпионата Европы по футболу - однозначно повлияет на рынок, убеждены эксперты. Но в основном затронет рынок посуточной аренды - в долгосрочной аренде серьезных изменений не предвидится.

"Посуточная аренда - тут своя мафия, и выйти на рынок обычному человеку, который долгосрочно сдает квартиру, очень сложно", - отметил Сер Костецкий.

По его мнению, на рынке посуточной аренды будет кратковременный двухмесячный всплеск, который потом резко пойдет на спад. На период Евро-2012 ставки посуточной аренды будут подгонять под цены номеров в гостиницах. Если стоимость проживания в последних вырастет на 20%, то, соответственно, цены на посуточную аренду также увеличатся минимум на 20%.

Александр Рубанов добавил, что в преддверии чемпионата возможен некоторый рост ставок аренды на торговые помещения в центральных зонах городов, принимающих Евро. "С другой стороны, если данный рост не будет поддержан реальным экономическим ростом после чемпионата, колебание будет иметь сезонный характер", - сказал он.

Реформы учета

Несмотря на то что работа бюро технической инвентаризации (БТИ) по государственной регистрации прав на недвижимость была продлена до 2013 года, эксперты прогнозируют, что к концу 2012 года начнутся проблемы, связанные с реформированием этой службы.

"БТИ осталось еще на год, поэтому в следующем году все будет так же, как в этом году. Но к концу года начнется паника, потому что в 2013 году заработают новые правила - отменят госреестр, - отметил Сер Костецкий. - Я думаю, что те, кто хочет реально продать недвижимость, все-таки постараются сделать это в следующем году".

В свою очередь Рубанов подчеркнул, что новые подходы всегда усложняют жизнь на начальном этапе, тем более в БТИ. "В 2013 году они снова сменятся, поэтому говорить о позитиве на данном этапе не приходится", - добавляет глава ССНУ. БТИ остались еще на год. Но к концу 2012 года опять начнется паника. Кроме того, число сделок вырастет в связи с ужесточением налогового законодательства.

"Если раньше после продажи платили 2% налогов: 1% - в пенсионный фонд и 1% - госпошлина, то сейчас, если квартира меньше трех лет принадлежит собственнику, добавляется еще 5% от стоимости", - рассказал Костецкий.

По его мнению, владельцы недвижимости, опасаясь еще большего увеличения налогов, начнут более активно действовать на рынке в первой ине года. "И возможно, оживление по количеству сделок в первой ине года будет очень серьезное", - считает он.

Мимо генплана

Киевская городская государственная администрация утвердила новый генеральный план столицы. Но аналитики уверены: он практически не повлияет на стоимость недвижимости в новом году. И почти по старым ценам можно будет купить квартиру в Ирпене или в Киеве.

"Сегодня рано говорить о том, что недвижимость будет расти в цене. Кризисы не боятся генпланов, кризисы боятся конкретной работы. В долгосрочной перспективе будет расти стоимость квартир там, где будут строиться (а не только декларироваться) инфраструктурные объекты", - считает Александр Рубанов.

Сер Костецкий также убежден, что в глобальном смысле от генплана ничего не зависит. "Мы не Москва, там очень быстро все строится. У нас же очень медленно все происходит. Тот генплан, которые утвердили пять лет назад, он еще толком не заработал", - сказал представитель SV Development.

В долгосрочной перспективе будет расти стоимость квартир там, где будут строиться новые объекты. По словам президента ССНУ, главные инфраструктурные объекты, влияющие на ценность жилых квартир в городе, это транспортные объекты и метро. Например, по данным союза, строительство нового моста и новой дороги на левом берегу, которая недавно была введена в эксплуатацию, повысили ценность жилья на массиве Новая Дарница на 4,2%, несмотря на общее снижение цен в Киеве.

Костецкий добавил, что сейчас строятся десятки жилых комплексов. В связи с этим он ожидает жесткой конции между застройщиками. "Поэтому глобального роста цен не будет: 4% в 2011 году, я думаю, что не более 4-5% будет в 2012 году", - подчеркнул эксперт.

Инвестировать в Троещину

Специалист по маркетингу SV Development советует инвестировать в эконом-класс, то есть в объекты до $80 тыс. Он объясняет это тем, что такие объекты недвижимости наиболее ликвидны и наиболее быстро растут в цене.

"Например, квартиры, которые в 2009 году стоили $25 тыс., сейчас стоят $50 тыс. Поэтому если человек хочет с целью инвестиций и дальнейшей перепродажи купить недвижимость, то лучше инвестировать в сегмент до $80 тыс., а конкретно - даже до $60 тыс.", - советует он.

Как только на Троещине появится метро, цены на квартиры автоматически вырастут минимум на 20%. Говоря о наиболее привлекательных районах Киева для покупки недвижимости, Сер Костецкий называет Троещину. По его словам, этот район относительно новый, в нем еще не проведен метрополитен, и цены пока максимально низкие.

"Если, например, на том же Виноградаре стоимость однокомнатной хрущевки переваливает за $1,5 тыс. за квадратный метр, на Троещине можно купить квартиру в относительно новом доме по $1 тыс. за квадрат. Все остальные районы, те же Позняки, Харьковский, там за счет того, что уже есть метро, цены довольно-таки высокие. Поэтому лично мое мнение, нужно инвестировать в район Троещина. Как только там появится метро, автоматически цены на эти квартиры вырастут даже не на 20%, может быть и больше", - подчеркнул аналитик.

По материалам: ЛигаБизнесИнформ

Инф. delo