Рынок "уйдет на дно" к февралю: цены могут упасть на 30%. Июньско-июльская попытка нового взвинчивания цен на бэушные "метры"потерпела фиаско.

По данным независимого портала "Недвижимость", в августе "вторичка" упала почти на 1%, а по сведениям информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость"— более чем на 2%

Тенденция четкая: жилье в столице снова дешевеет. Мы лично убедились, что и по самым дешевым квартирам стали уступать от $1 до $3 тыс., чего летом не было. Падение цен продолжится. Единственное, о чем спорят эксперты, — когда, на сколько и почему, пишет газета "Сегодня".

Подорвет доллар
Традиционно "вторичка" у нас продается за доллары. Именно девальвация гривни в августе на 5%, до 8,5 грн./$, стала катализатором удешевления. А уже за начало сентября курс рухнул на 10% в сравнении с июлем — "зеленый"в обменках дешевле 8,9 грн. не найдешь. Значит, и стоимость "вторички" адекватно упадет? "Нет, многие продавцы не захотят настолько скидывать цены, они, скорее, будут снимать квартиры с торгов, — считает директор АН "Виктория" Анатолий Карпа. — Кто хочет быстро продать, уступят до 3%. На серьезные, до 10%, пойдут лишь единичные продавцы. Поэтому, думаю, к зиме возникнет ступор, как это было в конце 2008-го и начале 2009-го: сделок почти не будет". (Добавим: в прошлую зиму, когда уже был ступор, продавались лишь немногие квартиры и по ценам вдвое меньшим, чем осенью. Тогда же можно было найти "гостинки" за рекордные $25 тыс.).

Директор АН "Конкорд" Леонид Косачев возражает: "Подорожание доллара повлияет на цены. Правда, рынок жилья инертен, поэтому они снизятся в течение 1,5-2 месяцев, ведь владельцы квартир продают их, чтобы потом за вырученную сумму купить лучшее жилье с доплатой. Значит, если на 10% выросла СКВ, такое же удешевление квартир мы увидим к ноябрю: 1-ком. подешевеют на $5 тыс., 2-ком. — на $7 тыс., 3-ком. — на $9 тыс. ". Аналогичное снижение предрекает глава жилфонда консалтинговой компании "Новый город" Ольга Читая, но с поправкой: оно произойдет лишь к декабрю.

... и отсутствие кредитов
"Я бы не стал жестко связывать подорожание доллара с ценами на квартиры, — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. — Платежеспособный спрос падает, по Киеву в августе по сравнению с июлем — в 2 раза, до 50 сделок в месяц. Но здесь важнее — то, что банки почти не дают ипотеку. Именно это приведет к падению цен до декабря на 10%!. Директор АН "Золотой ключ" Сер Степанюк считает, что из-за отсутствия ипотеки такое удешевление возможно уже к ноябрю.

Резюме
Финансовый аналитик Виктор Тыркало считает: "Если доллар и дальше будет расти, многие заемщики просто не смогут погашать кредиты — пойдет массовый выброс на рынок залоговых квартир, что скажется на средних ценах жилья. Процесс удешевления будет плавным — думаю, ценовое дно мы увидим осенью 2010-го, к тому времени цены просядут на 30%". А вот президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило уверяет: "Уже к февралю стоимость жилья может упасть на 30%: из-за отсутствия спроса многие продавцы и на "первичке", и на "вторичке" дрогнут и скинут стоимость. Это и будет ценовое дно: после выборов политическая ситуация исправится, экономика начнет выходить из кризиса, акционеры смогут делать денежные "вливания" в банки, а значит, оживится ипотека и падение цен прекратится".

Самые доступные
Здесь уже есть из чего выбирать, тогда как еще пару месяцев назад дешевка буквально улетала. И сегодня, как мы убедились, наиболее "демократичные хатки" быстро уходят: можно не успеть ухватить облюбованную. Зато на смену им появляется все больше аналогичных по цене "крыш".

1-комнатные
    * $40 000 Голос. р-н, ул. 40-летия Октября, 22/12/5 кв. м
    * $41 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 27/13/5 кв. м
    * $42 000 Шевчен. р-н, ул. Грекова, 30/17/6 кв. м

Летом подобное жилье стоило $42—44 тыс.

2-комнатные
    *
      $55 000 Днепр. р-н, ул. Шалетт, 45/30/8 кв. м
    *
      $58 000 Дарн. р-н, пер. Дьяченко, 66/33/9 кв. м
    *
      $60 000 Солом. р-н, пр. Отрадный, 40/25/7,5 кв. м

А в июле самые дешевые "двушки"шли по $57—65 тыс.

3-комнатные
    *
      $68 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 62/42/7 кв. м
    *
      $70 000 Оболон. р-н, ул Залки, 55/32/7 кв. м
    *
      $72 000 Солом. р-н, ул. Шепелева, 58/42/7 кв. м

В июле цена "трешек"стартовала с $72—75 тыс.

Новострои: осеннее удешевление неизбежно
Мертворожденным оказался закон о предотвращении влияния кризиса на строительную отрасль. На доведение до ума готовых на 70% и более домов строители хотели получить 14 млрд грн. госкредитов, Кабмин в итоге пообещал 3,9 млрд, а выделил всего 1 млрд. И то не застройщикам и не гражданам-инвесторам, а Государственному ипотечному учреждению на покупку жилья для бюджетников. Да и этот транш Ющенко счел незаконным. Значит, строителям придется рассчитывать только на себя. Что будет с ценами на новое жилье?

"Не думаю, что до конца года будет удешевление квартир в готовых домах, — считает гендиректор девелоперской компании ТММ Николай Толмачев. — Кто мог дать скидки, уже дали их, а остальные будут держать цены, поскольку вводимых в эксплуатацию объектов становится все меньше, они уже не покрывают выведение из оборота ветхого жилфонда". "Нет предпосылок для удешевления, — вторит пресс-секретарь ХК "Киевгорстрой" Зоя Федорчук. — В этом году в столице будет сдано максимум 500 тыс. метров квартир, тогда как в прошлые годы было до 1,2—1,4 млн. Возникнет дефицит квартир и цены не опустятся".

Но есть и противоположное мнение — думается, более обоснованное. "Сейчас немногие берут даже жилье экономкласса по 10 тыс. грн./кв. м, — утверждает эксперт корпорации "Антар групп"Роман Зинец. — Спрос и платежеспособность граждан падают, так что, думаю, к концу года цены просядут еще на 10—15%, т. е. на 1000—1500 грн. ". "Не менее чем на 5—10% подешевеют квартиры экономкласса, поскольку спрос на них уменьшается, особенно из-за отсутствия ипотеки, — считает независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Почти никто из претендентов на "демократическое" жилье не может купить его за счет личных денег, без кредитов, а их нет".

"Кроме того, в продаже полно квартир у частников в уже введенных в эксплуатацию домах, — дополняет независимый эксперт Ярослав Цуканов. — По ним можно выторговать до 10%. Эта ценовая конция заставит застройщиков уступать столько же». Руслан Кизлайтис называет красную цену квадратного метра в Киеве — $700—800.

Аренда: квартиранты правят балом
Многие владельцы квартир указывают почасовую оплату, от 30 грн. Примерно четверть рассчитывают на командировочных — им не только ь и домашний уют обеспечивают за 200—250 грн. в сутки (это в 1,5 раза дешевле, чем койка в более-менее приличной гостинице), но и печать на командировочном бланке поставят. Но посуточная аренда — всего лишь эпизод. Важнее долгосрочный наем и то, как изменится его цена.

Несмотря на то что тарифы на жилкомуслуги в Киеве с июля выросли в среднем вдвое, это не сказалось на удорожании найма жилья. "Сейчас большинство хозяев берут на себя оплату жилкомуслуг, лишь бы не лишиться клиентов, поэтому цены найма не выросли, — говорит директор АН "Эвент" Валентин Яковенко. — Предложение превышает спрос в 8—10 раз, поэтому условия будут диктовать арендаторы. И рост курса доллара стал проблемой хозяев, а не постояльцев, тем более что аренда уже с весны номинируется в гривнях. Я считаю, что наем квартир должен подешеветь за осень до 10%, а кто из владельцев этого не сделает, те их не сдадут".

"Напротив, стоимость аренды должна вырасти хотя бы на уровень инфляции, т. е. до конца года — на 5%, а то и на 10%, если доллар и дальше будет расти, — оппонирует директор АН "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — На все цены растут, и люди будут готовы меньше тратить на вещи и продукты, но жилье снимать".

Это очень сомнительный прогноз! В условиях, когда предложение найма растет, а зарплаты и спрос — нет, повышение цен найма невозможно.

Подвели
Лопнули надежды квартиросдатчиков на то, что спрос обеспечат приезжающие в Киев студенты. "Я сама сдаю "единичку"и недавно снизила цену с 2500 до 2300 грн., только бы студент-постоялец не ушел, — говорит глава АН "Новый адрес" Татьяна Котенко. — Подвели студенты с ростом спроса, они все больше снимают квартиры и даже комнаты в складчину. И заробитчане не едут — в столице мало работы для них, ведь оживления деловой активности не происходит. Считаю, что на таком провале спроса к концу осени стоимость найма еще на 10% просядет, кроме самых дешевых вариантов». Солидарна с этим мнением Светлана Борисенко из АН "Киевская недвижимость»: "К зиме брокеры будут бегать по снегу, чтобы хоть на 10% дешевле сдать жилье".

По всему выходит, что цены "единичек" должны упасть минимум на 200 грн., "двушек"— на 250, а "трешек"— на 300.

Инф. delo