На прошлой неделе в Киеве завершили работу сразу две конференции по недвижимости — «Финансирование и управление недвижимостью» в Украинском доме и «Финансово-экономический анализ в коммерческой недвижимости» в «КиевЭкспоПлазе». Главной темой обсуждения были проблемы вхождения иностранцев на украинский рынок коммерческой недвижимости.

Как оказалось, почти 95% иностранных инвестиций в столичную недвижимость поступает в коммерческий сектор. Это очень доходный (инвестиции в коммерческие объекты на Западе окупаются за 15 лет, в Украине — за 5-8 лет) и менее контный со стороны местного рынка сектор, утверждает директор девелоперской компании Castle Development Валерий Кирилко. Соответственно, основная масса иностранных денег идет в офисную и торговую недвижимость, на втором месте по привлекательности стоит гостиничная, на третьем — складская. Практически каждое второе офисное здание в Киеве построили иностранцы.

С торговыми объектами, возведенными на иностранные деньги, в городе пока «напряженка». Насколько известно «ЭИ», в Киеве такие торговые центры можно пересчитать по пальцам. Так, из 25 существующих столичных комплексов доля иностранного капитала присутствует лишь в ТЦ «Метроград», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Пирамида» и ТЦ «Дарынок».

Правда, иностранцы предпочитают инвестировать не самостоятельно, а вместе с украинскими партнерами, которые знают особенности нашего рынка, имеют готовый участок под застройку и бегают по кабинетам чиновников за согласованиями и разрешениями на строительство. Примером такого сотрудничества является строящийся сегодня в Киеве ТРЦ «Троицкий», которым в равных долях владеют украинская «Нест» и литовская «Ханнер». Оба девелопера летом прошлого года выкупили права на объект у бывших собственников ТРЦ и на сегодняшний день вместе инвестировали в объект более $40 млн. из общих $95 млн.

Несмотря на видимые преимущества, партнерство имеет свои недостатки. К примеру, сегодня британская компания «Хималита», владеющая вместе с украинским ЧП «Даско» ТЦ «Метроград», ругается с партнером за собственность. Поскольку в январе этого года украинцы через киевский Хозсуд устранили британцев из состава учредителей ООО «Місто Слави» (официальный собственник ТЦ «Метроград»). В начале года поменялся и один из иностранных владельцев торгового комплекса «Лыбидь плаза». По слухам, тоже из-за разногласий с украинскими партнерами.

В итоге, сегодня «буржуи» предпочитают не строить, а выкупать готовые объекты коммерческой недвижимости, уже заполненные арендаторами, пояснил нам проект-менеджер компании Demers Oleksenko and Partners Вячеслав Собуцкий. Как сообщили «ЭИ» в одной из девелоперских компаний, с конца прошлого года переговоры о продаже бизнеса ведут практически все собственники торговых центров, соответственно, к концу 2006 г. львиную часть киевских ТЦ прикупят иностранцы (на конференциях бизнесмены неслучайно интересовались возможностью перепродажи объектов незавершенного строительства).

Правда, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young Андрей Назаренко утверждает, что многие сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости между отечественными и зарубежными инвесторами срываются: «Украинские инвесторы считают, что окупаемость объектов коммерческой недвижимости не превышает 10%, а иностранцы оценивают ее в 15%. Из-за несовпадения взглядов на доходность и риски большинство сделок по купле-продаже так и не заключаются». Кроме этого, сегодня на развитии рынка коммерческой недвижимости негативно сказывается отсутствие профессиональных оценщиков. «Конечно, в ближайшие годы на украинский рынок все активнее будут выходить иностранцы, что повлечет за собой увеличение спроса на услуги профессиональных оценщиков»,— резюмировал г-н Назаренко.

Автор: Ангелина БАКАЛИНСКАЯ, Надежда ГОНЧАРУК

Газета «ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИЗВЕСТИЯ»