Этот год принес большие разочарования арендаторам торговых площадей столицы. Особенно были обмануты в своих надеждах те торговые фирмы, которые арендуют площади в Торговых центрах и других подобных сооружениях.

Напомним, что 2004 год ознаменовался рекордным увеличением торговых площадей, было открыто девять новых торговых и торгово-развлекательных центров, объемы инвестиций в строительство ТЦ в столице составили $115 млн. Руководитель регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, директор АН «Фемида-сервис» Сер Тюрин в конце 2004 г. заявлял, что рынок торговой недвижимости столицы полностью насыщен и проблема нехватки торговых площадей разрешена.

Эксперты прогнозировали, что тенденция к увеличению торговых площадей сохраниться и в этом году. В частности, было запланировано открытие семи новых торговых центров. Однако темпы введения их в эксплуатацию притормозились — в 2005 году открылось лишь несколько таких заведений: «Арена» (Бессарабка), ТРЦ на Дарнице (Харьковское шоссе), «Центр семейного досуга» (Оболонь). Вместо запланированных 140 000 кв. метров площади ТЦ, их прирост в 2005 году в лучшем случае составит 70 000 кв. м. Таким образом, столица и в этом году не догонит Западную Европу по количеству торговых площадей. Например, в Варшаве или Праге сегодня плотность торговых площадей измеряется в 320–350 кв. м на тысячу человек. У Киева этот показатель пока в три раза меньше.

Причиной торможения торгового роста столицы эксперты называют, прежде всего, изменения условий застройки, которые были выдвинуты девелоперам киевской властью еще два года назад. Вследствие этого, немало проектов было замоено, некоторые — перепроектируются. Поэтому сроки сдачи в эксплуатацию этих объектов отложены. Низкие темпы прироста торговых площадей специалисты также объясняют переоценкой финансовых возможностей инвесторов и нехваткой профессиональных консультантов в сфере коммерческой недвижимости. Следствием такой ситуации является переполнение существующих ТЦ арендаторами, потребности которых рынок торговой недвижимости не может удовлетворить просто физически.

На сегодня в Киеве насчитывается 25 торговых центров общей площадью 300 тыс. кв. м. Уровень их наполняемости составляет 95-100%, уровень же вакантности составляет до 10% по сравнению с прошлогодним 35%, а в наиболее успешных проектах вообще 100%-ная наполняемость. Некоторые арендаторы уже «бронируют» себе места в ТЦ, которых еще нет. Что, соответственно, сказывается и на уровне арендных ставок. На данном этапе стоимость аренды площади в киевских ТЦ в центре города составляет $80-150 за 1 кв. м в месяц и $35-80 — в серединном поясе и на периферии. Купить торговые помещения в ТЦ, которые сегодня строятся, можно по цене $670-1000 за 1 кв. м в «спальных» районах и от $5000 за 1 кв. м в центральных районах Киева.

За девять месяцев 2005 года арендные ставки в киевских ТЦ поднялись на 10-15% и намного превышают европейские аналоги. Вместе с тем в ТЦ зачастую оставляют незадействованными около пяти площадок в его лучших и, соответственно, самых дорогостоящих местах, позволяющих принять только те сетевые операторы, которые придерживаются агрессивной политики при выходе на рынок и готовы предложить большие ставки. Когда площадки заполняются, для других арендаторов это служит сигналом: стоимость квадратного метра в ТЦ может быть изменена в сторону повышения. Арендная ставка не должна изменяться на протяжении срока контракта, поэтому многие владельцы ТЦ предпочитают непродолжительные контракты.

В то же время, почти 100%-ная заполненность торговых площадей, по мнению генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Вадима Непоседова, не позволяет владельцам торговой недвижимости правильно сформировать арендную плату. В случае 100%-ной заполненности, она, как правило, занижена и этим можно объяснить огромный спрос на торговые площади. Но с таким утверждением категорически не согласны арендаторы. Они считают, что, пользуясь нехваткой торговых площадей, девелоперы специально накручивают ставки. Высокие цены на аренду, по их мнению, говорят отнюдь не о престижном статусе или качестве магазина, а просто являются следствием неразвитости рынка. Некоторые новые ТЦ, сданные в эксплуатацию в прошлом году, держат арендные ставки немного ниже, чем те, кто давно работает на рынке. Пока название центра не столь известно, пока риски арендаторов гораздо выше, ставки там невысокие. Но потом цена обязательно повышается.

Большинство экспертов считают, что уровень спроса на торговую недвижимость в столице поддерживают сетевики, ведь они занимают до 70% в киевских ТЦ. В 2004 г. свои торговые площади в Киеве увеличили примерно 80% сетевых компаний.

Существует мнение, что на сегодняшний день, как и раньше, уровень арендных ставок определяет не количество спроса, а качество и успешность отдельно взятого ТЦ.

Самые высокие ставки готовы платить операторы, которые работают в товарных категориях «Обувь», «Подарки/сувениры», «Одежда», «Косметика/парфюмерия». Важной составляющей успешности торгового центра является его месторасположение. До недавнего времени ТЦ в основном строили в центральных районах города, что существенно увеличивало арендную ставку. Ныне в столице развиваются три направления ТЦ — торговые площади высокого уровня в центре, шопинги в районах, прилегающих к центру, которые ориентируются на покупателя со средним уровнем доходов и ТЦ в спальных районах. Естественно, арендные ставки торговых площадей в ТР в зависимости от расположения варьируются. Кроме того, постепенно увеличивается среднестатистический размер торговых отделов. И если сегодня 10 арендаторов в совокупности заполняют, например, 500 кв. м торговых площадей, то спустя несколько лет они могут занять 1000-1500 кв. м.

Благодаря высоким арендным ставкам на торговые площади понижается средний срок окупаемости инвестиций. По мнению киевских девелоперов, сегодня срок окупаемости инвестиций в ТЦ — пять-семь лет. В настоящее время средний уровень доходности в секторе торговой недвижимости — 15-17% годовых, если компания купила уже готовое здание и сдает его в аренду, и 20-25% — если она строит здание, а потом сдает. Для сравнения: в Европе — 10-12%. Поэтому ведущие арендодатели и не спешат уменьшать ставки на аренду. Впрочем, по мнению финансового директора ЗАО «Квадрат-Украина» Руслана Обухова, несмотря на привлекательность рынка торговой недвижимости, инвесторы с серьезными намерениями не спешат с принятием решений, в особенности, это касается иностранных инвесторов. Сегодня по пальцам можно пересчитать иностранные компании, которые вкладывают деньги в строительство и ввод в эксплуатацию ТЦ. Однако для отечественных компаний последствия прихода мировых оков эксперты оценивают негативно. К приходу заокеанских компаний с миллиардными оборотами украинский рынок не подготовлен. Хотя многие специалисты считают, что приход иностранных гигантов решит проблему дефицита торговых площадей и уменьшит арендные ставки.

На фоне общего повышения арендных ставок, в наиболее выгодной ситуации оказались так называемые «якорные» арендаторы. В условиях роста конции на рынке торговой недвижимости, девелоперы, ориентирующиеся на стратегическую перспективу получения прибыли, уделяют первоочередное внимание вопросам привлечения и размещения в структуре ТЦ «якорных арендаторов». В качестве «якорных» арендаторов, как правило, выступают операторы, чьи товары или услуги характеризуются высоким и стабильным спросом. Девелоперы и консультанты сходятся во мнении, что основная функция «якорного» арендатора заключается в генерации людских потоков. В результате, даже предоставляя «якорным» арендаторам льготные ставки аренды, девелопер получает больший совокупный доход. Выбор «якорного» арендатора связан с тем, сможет ли он повышать рентабельность работы более мелких операторов. Среди арендаторов можно условно выделить три категории: франчайзеры, частные предприниматели с собственной сетью и частные предприниматели, которые только начали переходить к цивилизованным формам торговли. Все три категории актуальны, ни одна из них не имеет тенденции к сокращению. А вот требования к арендуемому помещению они предъявляют разные. Первых интересует помещение под отделку, вторые при отделке выдвигают некоторые пожелания, третьи — все работы предоставляют владельцу. Тем не менее, именно они обеспечивают 70% покупателей. У них идет финансовое развитие, а значит, дать место этой категории — весьма перспективное направление.

Но все же основная масса арендаторов продолжает страдать от дефицита торговых площадей и высоких арендных ставок. Большинство экспертов не дают утешительных прогнозов на ближайшее время. Специалист по связям с общественностью ЗАО «Квадрат-Украина» Яна Магда высказала мнение, что спрос на аренду торговых площадей в Киеве сохранится до 2009 г. Важен тот факт, что цикл создания ТЦ составляет около трех лет, а торговые компании-потребители торговых площадей создаются в краткие сроки.

«Украинская торговая гильдия» прогнозирует, что в перспективе на ближайшие 3 года доля торговых площадей будет увеличена более чем в 2 раза, приблизительно до 600 тыс. кв. м. Насыщение рынка торговых площадей начнется с 2007 года, но в 2006 году в Киеве их нехватка будет существенно ощутима. Глава отдела торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская также предсказывает, что снижения стоимости аренды следует ожидать не ранее 2007-2008 гг. и арендаторам все же на несколько лет придется приспособиться к новым реалиям рынка.

Владимир Володько,

корреспондент

(e-news) )