Разбушевавшийся финансовый кризис значительно сократил число компаний-застройщиков на столичном рынке первичного жилья и привел к замораживанию огромного количества строек.

В результате количество частных инвесторов, которым в обозримом будущем вряд ли суждено въехать в купленные ими квартиры, уже превысило число пострадавших от аферы группы компаний "Элита-Центр". Но судьбой этих людей не обеспокоены ни государственные, ни местные власти.

Лавина недостроев
Как рассказала начальник отдела продаж квартир АН "Траектория" Лидия Ряжских, если в конце прошлого года в столице работали почти 250 строительных компаний (без учета субподрядчиков), то на сегодняшний день их осталось около 100. Порядка 120 компаний либо отказались от реализации своих проектов, либо отложили их воплощение в жизнь до лучших времен, а около 30 фирм официально объявили о своем банкротстве. "Большая часть ушедших с рынка компаний так и не успели начать строительство, поскольку строительные лицензии они получили как дополнительные к основной деятельности: оптовой торговле или производству. Однако некоторые все же запустили свои проекты и успели собрать часть средств от инвесторов для их реализации. Их уход с рынка или замораживание строительства до лучших времен, по сути, можно рассматривать как обман покупателей квартир, в которые были инвестированы деньги", — говорит г-жа Ряжских, пишет "Деловая Столица".

По данным менеджера по связям с общественностью Первой риэлторской группы Владимира Германова, количество реальных застройщиков, возводивших жилые дома и продававших в них квартиры, за последний год сократилось на четверть. Если в конце 2008 года свои объекты предлагали покупателям 94 компании, то сейчас всего 67, и их количество продолжает уменьшаться. Сократилось и число объектов, находящихся в активной продаже. По информации г-на Германова, с ноября прошлого года по причине остановки строительства были сняты с продажи порядка 30 домов. Впрочем, начальник отдела маркетинга фирмы SV Development Владимир Степенко утверждает, что еще больше в Киеве насчитывается продающихся объектов, которые строятся черепашьими темпами лишь для того, чтобы замылить глаза потенциальным и реальным инвесторам. "Из чуть более 140 возводимых жилых комплексов, которые сегодня находятся в продаже, реальные строительные работы ведутся лишь на 40 площадках", — отмечает он. Таким образом, можно утверждать, что обманутыми оказались инвесторы более 130 столичных новостроек: в лучшем случае им придется ждать вожделенного жилья многие годы, а в худшем — они не получат его никогда.

В качестве примеров замороженных за последний год строек Лидия Ряжских приводит следующие комплексы: Family Town на улице Дегтяренко, 22, который возводила компания "ДВК", "Три богатыря" на улице Борщаговской, а также двух жилых домов на Верховинной, сооружаемых объявленной банкротом "Киевреконструкцией". Заморожено строительство 25-этажного дома на улице Здолбуновской (компания-застройщик — ICD Investments) и здание ООО "Стабил" на Ереванской, 18-а, инвесторы которого уже обратились в прокуратуру и суд. Анализ интернет-ов инвесторов первичного жилья показывает, что проблемы с финансированием и строительством имеют компании "-Инвест" (дома на ул. Васильковской, 31/17, Краснова, 17–19, просп. Победы, 115-а.), "Житловик" (просп. Науки, 66–70), "Экобуд" (ул. Ирпенская, 69-б), Grand Idea (ул. Телиги, 25), "Этьен-Вест" (ул. Генерала Ватутина, 9), "Печерск-инвест" (ул. Теремковская, 3, Дьяченко, 11, Кошевого, 7). А недавно Хозяйственный суд Киева начал процедуру банкротства компании "Центробудинвест" (дом на Дегтяревской, 25).

По словам Владимира Степенко, количество продаж в 130 новостроях, имеющих проблемы с темпами возведения или вообще заморозивших строительство, составляет в среднем 18–22% (от 1 до 300 квартир). Таким образом, несложно подсчитать, что число номинально обманутых частных инвесторов квартир уже втрое превысило количество пострадавших от деятельности группы компаний "Элита-Центр" (1,7 тыс человек) и сейчас составляет порядка 5 тыс человек. "За 2007, 2008 и 2009 годы на первичном рынке Киева было реализовано 21,5 тыс квартир. Каждый четвертый покупатель оказался в той или иной степени обманут застройщиками. Это огромная армия людей, но в столице не наблюдается массовых протестов, поскольку большинство из них не верят в возможность разрешения их проблем властями и надеются, что у застройщиков появятся деньги для завершения строительства", — говорит г-н Степенко.

Аферисты и объективисты
Аналитики едины во мнении, что реальные масштабы афер на первичном строительном рынке Киева можно будет оценить не ранее 2011 года, поскольку, согласно законодательству, застройщик имеет право задерживать ввод объекта в эксплуатацию на 18 месяцев. По информации старшего юриста ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Натальи Доценко-Белоус, в результате действия этой антикризисной нормы в критической ситуации оказались многие инвесторы, поскольку застройщики ее активно используют. Наряду с компаниями, которые оказались без банковского финансирования, но всеми силами стремятся достроить объект, имеется и целый ряд недобросовестных фирм, использующих схему липового строительства. Они пытаются привлечь новых частных инвесторов, сознавая, что дом либо будет построен с огромным опозданием, либо вообще никогда не вступит в строй. "Такие компании устанавливают на площадке кран и имитируют деятельность с помощью нескольких суетящихся рабочих, пытаясь убедить потенциальных инвесторов, что на объекте активно ведется строительство и о его судьбе волноваться не стоит. Многие таким образом пытаются снять последние сливки, готовя компанию к процедуре банкротства или исчезновению", — говорит г-жа Доценко-Белоус. Подтверждает это и эксперт, пожелавший остаться неназванным, по словам которого многие застройщики сегодня заранее готовят себя к будущему банкротству: берут липовые кредиты под залог ликвидных активов, за счет которых они могли бы достроить объекты. А после прохождения процедуры банкротства с радостью передают недострой частным инвесторам.

Впрочем, директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов считает, что большинство сегодняшних проблемных объектов стали таковыми не из-за желания застройщиков целенаправленно обмануть инвесторов, а из-за непродуманной концепции и некачественного проекта, вследствие чего у них отсутствует возможность привлечения инвестиций. "Основные причины остановки работ на объектах — нехватка денежных средств для продолжения строительства. Ведь с началом кризиса практически остановились любые продажи на рынке жилья, а банки перестали выдавать кредиты", — говорит он. Эксперт, пожелавший сохранить инкогнито, добавляет, что большинство компаний, в 2007–2008 годах реализовавших 40–50% квартир в возводимых ими новостроях, могли бы завершить свои проекты, поскольку привлеченных средств вполне хватало. Но тогда руководители стройкомпаний значительную часть денег расходовали не на строительство, а на приобретение собственных офисов, дорогих автомобилей и выплату самим себе огромных зарплат.

Достроить же законсервированные объекты компаниям будет весьма сложно. По сообщению Владимира Степенко, они требуют дополнительных вложений на так называемое размораживание (приходят в негодность незащищенные стройконструкции и оборудование), а чем дальше откладывается срок окончания строительства, тем ниже рентабельность вложенных средств. Да и маловероятно, что покупатели станут инвестировать деньги в здание, пока оно будет заморожено.

...дело рук самих утопающих
квартираПо словам Натальи Доценко-Белоус, для инвесторов, имеющих основания полагать, что застройщик не стремится завершить строительный проект, шансы получить когда-либо жилье напрямую зависят от предпринятых ими усилий. "В данном случае юристы рекомендуют организоваться путем создания жилищно-строительного кооператива и добиваться признания права собственности ЖСК на объект незавершенного строительства. После этого кооператив сможет сменить застройщика и привлечь дополнительное финансирование", — говорит она.

Однако перечисленные действия не всегда можно предпринять, поскольку отсутствуют согласие или волеизъявление всех инвесторов. Но если это удается, то покупатели квартир вполне могут рассчитывать на появление стратегического инвестора и на сведенный к минимуму риск утраты прав на объект даже в случае банкротства застройщика. "К примеру, так было сделано в комплексе "Три богатыря", застройщик которого прошел процедуру банкротства. Правда, этот случай пока единичный на рынке. Но если обманутые инвесторы будут ждать, когда у застройщика появятся деньги, они рискуют так ничего и не получить", — резюмировала представитель компании DTZ Наталья Стельмах.

Инф. delo