Бизнес на первом этаже

В Украине активно развивается рынок коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Они используются под магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, а в новостройках - жилье на первых этажах продается, как правило, еще до сдачи домов в эксплуатацию и по ценам, превышающим квартирные. Впрочем, некоторые девелоперы предпочитают придержать этот ликвидный товар у себя и самостоятельно сдают нежилые площади в аренду. Украинский рынок офисной недвижимости на данном этапе, по информации экспертов, испытывает острую нехватку готовых площадей, поэтому продолжает оставаться рынком “диктующих условия арендодателей”. По словам регионального директора международной консалтинговой компании DTZ Ника Коттона, сейчас на рынке ощутим острый дефицит профессиональных офисных помещений всех классов. В частности, в Киеве спрос на коммерческую недвижимость в несколько раз превышает предложение. Хронически не хватает качественных готовых офисных помещений классов "А" и "В", в которых можно арендовать до 300 кв. м. С прошлого года первые этажи жилых домов, особенно расположенных в центральной части городов, начали активно переводить из жилого фонда в коммерческую недвижимость. Сама процедура перевода достаточно емка как по времени, так и по финансовым затратам. Этим процессом, как правило, занимаются собственники площадей, которым в первую очередь необходимо функциональное назначение помещения и признать его непригодным для ания. Причем трансформация помещения допускается только в том случае, если помещение расположено в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом или втором этажах жилого домов и имеет возможность обустройства отдельного входа. Также необходимо принять во внимание, что в жилом доме не разрешается перепланировка под нужды производственного характера: помещения могут использоваться для обустройства офисов, магазинов, салонов и т. п. Кроме того, проектной документацией новостроек уже предусмотрено, что с этого года первые этажи домов будут предназначены сугубо для размещения объектов социального и общественного обслуживания, малого предпринимательства, а также специализированных квартир для инвалидов и престарелых. Вместе с тем, на первых этажах запрещено будет размещать, в частности, специализированные магазины по продаже химических товаров, которые могут привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки. А также размещать предприятия, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 кв. метров). Хоть первые этажи многоквартирных домов не так давно начали превращать в мастерские, парикмахерские, магазины и просто офисные помещения, между ними уже существует конция. В частности, конкурируют между собой объекты общественного и социального обслуживания, попросту говоря небольшие продовольственные магазины, парикмахерские и т.д. Борьба в данном сегменте обуславливается, прежде всего, размещением в одном доме двух однопрофильных объектов, например, парикмахерских или аптек. Еще одной проблемой на рынке офисной недвижимости, эксперты считают непродолжительный срок аренды помещений всех классов, из-за чего съемщику приходится приложить максимум усилий для того, чтобы возместить затраты только на недвижимость в кратчайшие сроки. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет. В результате мы считаем, что должны окупить недвижимость за 3-4 года, а в мировой практике совершенно нормально, когда недвижимость окупается 10-12 лет. По словам ведущего специалиста АН “Благовест” Светланы Карповой, в прошлом месяце наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 150 кв. м и выше. Сейчас наблюдается острый дефицит помещений такого объема. В прошлом году цена на аренду помещений в нежилом фонде в первой лини выросла приблизительно на 30%. На данный момент стоимость аренды в среднем составляет от 30 долларов за 1 кв. м. Однако цена может и существенно возрасти в зависимости от профильности таких помещений, а также от их месторасположения. Стоимость же аренды помещений на “второй линии” составляет от 22 долл. за 1 кв. м. По прогнозам специалистов, в этом году спрос на помещения из нежилого фонда также будет достаточно высок, поэтому не исключено, что цены соответственно будут ощутимо расти. Особым спросом, как и в прошлом году, будут пользоваться помещения классов “В” и “С”. Ирина Тетерятникова ugmk.