Складская недвижимость Киева: дефицит качества

Потребность столичного рынка в качественной складской недвижимости составляет 1 млн. кв. м. Складов же, обладающих профессиональным менеджментом и оснащенных высококлассным оборудованием, – всего 150 тыс. кв. м.

Данный сегмент рынка недвижимости не сформирован, хоть и имеет большой потенциал для развития, утверждают эксперты. Ежегодное увеличение розничного рынка до 15%, согласно прогнозам, должно активизировать приход в отечественную логистику крупных зарубежных инвесторов.

Складские сложности

В настоящее время общий объем рынка складских помещений столицы, как утверждает специалист департамента логистики компании «XXI Век» Валерий й Подгорный, составляет около 550 тыс. кв. м. Это цифра включает и профессиональные, и непрофессиональные (перепрофилированные из производственных, малоприспособленные складские помещения низкого технологического уровня) объекты. А потребность киевского рынка эксперты оценивают приблизительно в 1 млн. кв. м. Сегментировать же потребности всего рынка складской недвижимости, в условиях отсутствия нормативной либо просто принятой большинством операторов классификации, по словам генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадима Непоседова, довольно сложно. Сегодня украинские операторы пытаютя пользоваться западной классификацией, согласно которой весь массив складской недвижимости подразделяют на шесть категорий – A+, A, B+, B, C, D. На начало текущего года в киевском регионе складов высших классов А и В, которые в большей или меньшей степени соответствуют 21 требованию международных стандартов, насчитывалось всего лишь 13% – за период 2005-2006 гг. на столичном рынке было реализовано ни одного крупного проекта по строительству складского комплекса.

По-прежнему многие арендаторы используют помещения на промышленных предприятиях в черте города, большинство которых, согласно программе выноса промзон за черту города, будет ликвидировано. Некоторые иностранные торговые сети и производители, выходя на украинский рынок, прибегают к строительству собственных складских помещений, не найдя здесь ничего подходящего. Так, из 340 тыс. кв. м профессиональных складов почти ина не является объектом коммерческих отношений, так как изначально строились «для себя» и закрыты для посторонних. Таким образом, существует зазор в 650 тыс. кв.м. в виде неудовлетворенного спроса, в рамках которого в ближайшее время можно развивать складскую недвижимость киевского региона до момента его насыщения, что, скорей всего, и будет происходить. С учетом же грядущих изменений инфраструктуры города, спрос на помещения за пределами города может существенно вырасти, и будет активно увеличиваться еще как минимум года два, заявляет руководитель отдела маркетинга компании Astera Group Ольга Юдина. По ее словам, данная тенденция подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также увеличением покупательской способности населения. Кроме того, сегодняшний потребитель проявляет все больший интерес именно к качественной складской площади, отказываясь от дешевых складов.

«Существует огромный спрос, но этот спрос достаточно взвешенный, и, если хотите, остоный, – поясняет О. Юдина. – Заказчик сегодня справедливо выдвигает к объектам логистической недвижимости высокие требования, среди которых – соответствие санитарным нормам, наличие сервиса, техники и мн. др.». И потребность в профессиональных складских комплексах, имеющих высококлассную авто- и железнодоную инфраструктуру, оснащенных современными системами пожаротушения и автоматизации, обслуживаемых высококлассным персоналом, будет расти.

Спрос на аренду качественных складских помещений активно развивающимися компаниями, утверждают операторы ритейла, чрезвычайно сложно прогнозировать не то, чтобы на годы вперед, но даже в перспективе нескольких месяцев. Вместе с тем, стоимость реализации таких объектов постоянно увеличивается вместе с ростом цен на земельные участки. Себестоимость строительства складских помещений на сегодняшний день составляет $300-500/кв. м. Поэтому среди предложения на рынке складских объектов доминирует аренда как более выгодное использование объектов, а предложение по продаже складов составляет всего 5%. И стоимость аренды будет расти. Уже в первом полугодии 2006 г. уровень цен повысился на 5-10%. Нынешние ставки составляют $10-14/кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Отметим, что в 2003 году уровень арендной ставки не поднимался выше $8/кв. м. Такие же помещения в пригороде стоят $5-6/кв. м. Некоторую стабилизацию цен специалисты прогнозируют лишь после постройки нескольких логистических центров.

Первопроходцы и последователи

Одними из первых иностранных компаний, увидевших перспективы развития крупных логистических комплексов в Украине, стали компании HCM, FM Logistics, DHL, Kuhne&Nagel и др.

На сегодняшний день ими успешно реализованы такие проекты, как:

- FIM Consulting – 23 тыс. кв. м на Петропавловской Борщаговке в Киеве;

- HCM Group – 10 тыс. кв. м – в Обухове;

- Raben-Украина – первая очередь 10 тыс. кв.м – в Броварах;

- Kuehne&Nagel – 7 тыс. кв. м в Гостомеле.

В числе проектов, заявленных к реализации в более-менее отдаленном будущем:

- строительство логистических центров класса А в Киевской области компаниями «Савсервис-Центр» и «Комора-С», входящим в «Аснова Холдинг». Кредит в $8 млн. предоставлен Международной финансовой корпорацией. Объекты планируют построить в течении следующих 2-3 лет;

- два проекта площадью 50,6 тыс. и 112 тыс. кв. м в Киеве и в Обухове. Инвестором выступает компания Immoeast Immobilen Anlagen AG (Вена), которая занимается диверсифицированными инвестициями в странах Восточной и Центральной Европы;

- заявили о выходе на украинский рынок бельгийская компания «Лайбрехт энд вуд» и ее дочернее предприятие «Юнайтед Довелоперс-Польша». Компании подыскивают в Киеве участок в 10-30 га для сооружения логистического центра.

Тем не менее, как уже говорилось, введение в эксплуатацию нескольких профессиональных складов произойдет не ранее, чем через два года.

«Неподнятая целина»

Сегодня порог вхождения на рынок логистической недвижимости относительно невелик – от $15-20 млн. Впрочем, до последнего времени основными инвесторами выступали крупные западные девелоперы и импортеры. Хотя сейчас к этому бизнесу стали проявлять интерес и отечественные бизнес-структуры.

Тем не менее, по убеждению экспертов, темпы развития здесь не так высоки, как хотелось бы. Причин тому несколько. Во-первых, срок возврата инвестиций в этой области коммерческой недвижимости несколько выше, чем при строительстве офисных или торговых центров. Средства, вложенные в строительство торгового или бизнес-центра как правило возвращаются за 3-4 года (хотя есть примеры и более скорого возврата инвестиций), а вот срок окупаемости складского комплекса – 6-7 лет. Отечественные же инвесторы и девелоперы привыкли работать в более гибких рамках и рассчитывают на быстрый возврат своих инвестиций в сроки около трех лет.

Во-вторых, существует объективная нехватка профессионалов на этом рынке. В организации товародвижения определенный опыт накоплен. Но в области того, как «правильно» строить, оборудовать, продвигать на рынке складской комплекс, специалистов в Украине пока немного. И поэтому отечественные довелоперы, не имея опыта реализации крупных складских проектов, опасаются инвестировать большие средства в относительно новое направление. Их внимание больше привлечено сейчас к жилым и офисным объектам. А это как раз и способствует освоению украинского рынка логистической недвижимости западными специалистами.

И, в-третьих, существуют независящие от рынка и его операторов проблемы: бюрократизированная система выдачи разрешительной и согласовательной документации, сложности с землеотводом, неотработанный механизм перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу и т.д. Довелоперы не перестают утверждать, что именно после прекращения действия моратория на перепрофилирование земель сельхознаначения схемы их перевода станут более прозрачными и упрощенными для потенциальных инвесторов. Это, в свою очередь, уменьшит инвестиционные риски и позитивно скажется на темпах развития рынка логистической недвижимости в целом.

Юлия Грамотная, UGMK