Торговые площадки: дефицит сохранится

Стабилизация спроса и предложения на рынке крупноформатной торговой недвижимости Украины, утверждают эксперты, будет достигнута не ранее 2010-2011 годов, а в городах-миллионниках еще позднее.

Спрос большой, а предложений мало

Высокий уровень спроса на торговую недвижимость (при низком предложении) наблюдается во всех без исключения городах страны уже несколько лет. Причины дефицита – растущая потребность в профессиональных торговых площадках, оживление в сфере риелта, а также постоянные переносы сроков сдачи в эксплуатацию торговых центров (ТЦ). Сегодня на тысячу украинцев приходится не более 70 кв. м такой недвижимости, а для удовлетворения спроса необходимо в несколько раз больше, считают специалисты.

На первое полугодие «актив» крупноформатных торговых центров столицы составляет 25 объектов. Из них порядка 20% размещено в центре, 19 – 20% – в прилегающих к центру районах и около 60% на окраине города. Наиболее высоким спросом, как и раньше, у арендаторов пользуются ТЦ так называемой «первой», и «второй» волны, основное преимущество которых – расположение в центре города. Хотя в последнее время наблюдается заинтересованность и в ТЦ «третей» волны – объектах в спальных районах или же на окраинах города.

В 2006 году к существующим в столице объектам планировалось добавить еще семь. При этом общий объем торговых площадей на конец 2006 г. должен был достичь примерно 450 тыс. кв. м. Однако на первое полугодие в эксплуатацию был сдан только один объект –ТЦ Глобал UA (ул. Бальзака, 2а). На конец года, по предварительным прогнозам, будет введено еще два ТЦ – KOMOD (ул. Луначарского) общей площадью 14 000 тыс. кв. м и Киянка по ул. Мечникова площадью 6 тыс. кв. м. Арендная пригодность по этим объектам составит порядка 14,4 тыс. кв. м.

Торговые комплексы, срок открытия которых перенесен

Название	Адрес	Общая площадь, кв. м	Заявленный год открытия	Реальный год открытия
Мультиплекс-Плаза	Пр-т Московский, 34а	35 000	2005	2007
ТЦ на месте Редукторного завода	Ул. Борщаговская, 154	47 000	Весна 2006	Лето 2007
Эспланада	Спортивная площадь	125 000	Лето 2006	2007
ТРК	Ул. Харьковское шоссе	30 000	2006	2007
ТЦ	Ул. Владимирская	32 000	2006	2007
Троицкий	Ул. Б.Васильковская, 53-55	120 000	2006	2007
МЕГА	Бориспольская трасса	200 000	2006	2008
Лыбыдь-Плаза	Ул. Антоновича	49 000	2006	2008

Источник: компания «ASTERA»

В данное время наиболее проблемным является перенос сроков сдачи торговых объектов. Основными причинами создавшейся ситуации эксперты называют: переоценку собственниками своих финансовых возможностей, сложности с выделением земли, законодательные преграды и бюрократизмом. «Для столицы, - отмечают специалисты компании «ASTERA», - перенесение срока введение в эксплуатацию того или иного объекта, к сожалению, дело привычное. Например, заявленный к сдаче в 2006 г. самый масштабный в Украине проект ТРК «МЕГА» общей площадью 200 000 кв. м до сих пор даже не начинал реализовываться – проблема в поиске подходящего участка. Пока официальное открытие комплекса отложено на 2008 г., но насколько это дата реальна, никто сказать не может».

Немало хлопот инвесторам приносит бюрократизированная система согласования проекта, считает Алексей Котенко, генеральный директор АН «Планета Оболонь»: «Иногда из-за смены одного чиновника, не говоря о кардинальных изменениях власти, получить недостающие документы или справки просто невозможно».

Ставки растут

Следствием незначительного пополнения активов на рынке торговой недвижимости, прогнозируют риелторы, будет рост цен на аренду площадей, средняя стоимость которых сегодня колеблется от $40 до $90 кв. м/мес. Уже в этом году, по сравнению с декабрем 2005 г., базовые арендные ставки на торговые площади (ТЦ и отдельно стоящие магазины) выросли в 10-15%.

На данный момент картина арендных ставок в столичных ТЦ выглядит следующим образом. Средняя ежемесячная ставка в ТРК «Караван» составила $110/кв. м. Немного дешевле, $100/кв. м, аренда в ТЦ «Метроград» и «Глобус». Такие «серьезные» цены объясняются, в т.ч., высокой концентрацией пешеходного и пассажирского потоков, удобным расположением и профессиональной структурой ТЦ.

Средняя стоимость аренды в ТЦ «Магеллане, «Пирамида», «Арена Сити» и «Мандарин» составляет порядка $ 90 дол. США кв. м. В диапазоне $90-60 колеблются цены на аренду в ТЦ «Макрос», «Метрополис», «Променада Центр», «Альта Центр», «Алладин», «Украина», сеть ТЦ «Квадрат», «Городок», «Олимпийский». Наиболее дешевые площади в Киеве предоставляют ТЦ «Ритм» и «Евроспорт» – не выше $50 кв. м.

Оптимистичное будущее

Украинский рынок торговых центров и объектов розничной торговли – один из приоритетных секторов не только для украинских, но и для иностранных инвесторов. Интерес к торговой недвижимости объясняется быстрой окупаемостью вложений: если в Европе он составляет не менее 12 лет, то в Украине – всего четыре-пять.

Заинтересованность иностранных бизнесменов в украинском рынке торговой недвижимости подчеркивают планы крупных зарубежных инвесторов. Так, в ближайшие два-четыре года на украинском рынке откроют свои объекты или же расширят сеть российские и западные риелторы – «Перекресток», «Паттерсон», «Пятерочка», Tesco, Media Market, HIT и др.

Приоритетными городами, по объемам инвестиций, наряду со столицей, являются «миллионники» Днепропетровск, Донецк, Одесса, Харьков. В городах же с населением 500-700 тыс. жителей сегодня уместнее говорить скорее о задении рынка коммерческой недвижимости, чем о развитии.

В ближайшее же время высокий спрос при низком уровне - не более 3-5% - свободных площадей не только сохранится до конца 2006 г. и, скорее всего, не претерпит никаких существенных изменений в ближайшие несколько лет. Впрочем, инвесторы надеются на стабильный прогресс наращивания торговых площадей по все стране.

Медленный, но уверенный рост активов крупноформатных торговых площадей приведет к повышению профессионализма операторов рынка. «Спонтанные» ТЦ, работающие по принципу «свободная совокупность магазинов под одной крышей», будут вынуждены отойти в сторону.

Дефицит участков в черте Киева активизирует продажу промышленных площадок под последующую застройку торгово-развлекательными объектами. В целом, эксперты возлагают серьезные надежды на развитие торговых площадок, размещенных на территории бывших промышленных зон. Как отметил А. Котенко,: «промышленные зоны – это «клондайк» дефицитной столичной земли. Кроме того, это - выгодная коммерческая сделка для покупателя и продавца, ведь размещать производство на дорогой земле в черте города крайне нерентабельно».

В качестве частичного решения проблемы дефицита торговых площадей эксперты рассматривают многофункциональные жилые комплексы с включением в собственную инфраструктуру торговых помещений. Их появление на рынке недвижимости прогнозируется не ранее, чем через 3-4 года.

Наталья Подолянец, UGMK