Вторичный рынок жилья: в ожидании сентябрьского бума

Рынок вторичной жилой недвижимости находится на пороге активизации после временного затишья. Специалисты прогнозируют рост как цен, так и спроса.

Столица: спрос растет

В первой ине августа, июльское летнее затишье постепенно, но весьма уверенно сменяется ростом деловой активности, отмечают аналитики агентства недвижимости «Планета Оболонь». Увеличилось количество заявок на покупку недвижимости, просмотров и сделок. И это происходит на фоне стабильного повышения цен практически во всех сегментах вторичного рынка недвижимости Киева (в некоторых темп даже увеличивается).

Среди факторов, спровоцировавших данную ситуацию, специалисты отмечают еще недавно имевшую место нестабильную политическую ситуацию. По этой же причине увеличилось количество желающих получить только консультацию, однако не спешащих выставлять на продажу или же покупать недвижимость.

Кроме того, наблюдается тенденция временного («до сентября», по словам аналитиков) снятия с продажи достаточно большого количества квартир. Вместе с тем, уровень предложения даже с учетом этого не снизился. Таким образом, на рынке вторичной недвижимости сложилась несколько противоречивая ситуация.

Впрочем, летнее «замораживание» заявок на продажу квартир не является чем-то из ряда вон выходящим и объясняется в т.ч. массовым «отпускным синдромом» в сочетании с ожиданием подоания недвижимости в сентябре, когда как в столице, так и в регионах наблюдается всплеск деловой активности. Характерная черта нынешнего летнего сезона – некая размытость сроков возвращения временно снятых объектов на рынок. По словам экспертов, эта неопределенность в совокупности с противоречиями снятия-поступления предложений усложняет прогнозирование дальнейших тенденций развития рынка, в том числе и ценовых.

Если проанализировать цены и темпы их изменения в отдельных районах Киева, то выявляются существенные различия. В некоторых частях столицы цены намного выше общегородских, в других – ниже. Так, если в июле средняя цена на квартиры в Голосеевском районе значительно превышала общегородской показатель, то в августе она снизилась практически до общекиевской отметки. Показатель цен на квартиры в Дарницком и Соломенском районах, который в июле был ниже среднего по городу, в августе еще упал (правда, незначительно). К сожалению, на этом утешительные для покупателей новости о снижениях цен заканчиваются. Показатели средней стоимости 1 кв.м. жилплощади на вторичном рынке во всех других районах увеличиваются, хотя в Деснянском, Днепровском и Святошинском (а также вышеупомянутых Дарницком и Соломенском) цены пока ниже «отметки Х». Наиболее дорогими (и активно продолжающими доать) по-прежнему остаются Печерский и Шевченковский районы. Главным образом по той причине, что некоторая их часть находится в центре города.

Однако корень ценовой разницы на однотипные квартиры в различных районах не только в местонахождении конкретного дома с территориальной точки зрения или степени развития инфраструктуры. Дело также в структуре предложений для каждого конкретного района. Цена квартиры существенно зависит от количества домов данного типа в этой части города. К примеру, если в районе большое количество типовых домов с хорошей планировкой, то цены на квартиры в них будут в среднем ниже, нежели цены на квартиры в домах этой же серии в другом районе, при условии, что таких домов там небольшое количество.

Нет сомнений, что значительное влияние, пускай и косвенное, на вторичный рынок жилой недвижимости окажут следующие решения властей города Киева:

- пересмотр некоторых принятых ранее решений (в т.ч. относительно землеотвода, разрешений на строительство, проведения тендеров и т.д.);

- приостановленое возведение нескольких десятков домов и метрополитена в сторону Теремков;

- «замоеное» на полтора года выделение новых участков земли под строительство;

- намерение киевского мэра решать социальные вопросы за счет инвесторов.

Подобные решения могут привести к резкому сокращению темпов строительства нового жилья, что будет способствовать повышению спроса на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Это, разумеется, повлечет за собой повышение цен в обоих сегментах.

Средняя цена в $ за 1 кв. м площади на вторичном рынке жилой недвижимости

Усредненный рост цены - 23% (за данный период)

N.B.! Для вторичного рынка показана цена предложения, а не реальная цена продажи

(Источник: портал «Недвижимость» REALT)

Статистика цен вторичного рынка продажи квартир на 14.08.2006 г.

(Источник: портал «Недвижимость» REALT)

В регионах цены стабильны – пока

Средняя цена на однокомнатные квартиры в Донецке по сравнению с августом прошлого года, по данным АН «Жилком», повысилась на $10 тыс. и ныне составляет $28 тыс., причем стоимость остается стабильной в течение вот уже двух месяцев. Тот же принцип прослеживается и в изменениях цен на двухкомнатные квартиры – июньские и июльские показатели средней стоимости равны $43 тыс., тогда как в августе 2005 г. они достигали отметки $29 тыс. Что касается 3-х и 4-хкомнатных квартир, то здесь ситуация несколько иная: после значительного «скачка» в июне (на трехкомнатные – с $56 до $61 тыс., на четырехкомнатные – с $83 до $93) произошло понижение цен практически до уровня майских ($58 тыс. для 3- и $85 тыс. для четырехкомнатных квартир).

Если же обратить свой взгляд на «столицу» Западной Украины, Львов, то и здесь покупателям вряд ли посчастливится наблюдать падение цен, несмотря на такой стимулирующий фактор, как снижение спроса, которое наблюдается с марта. Продавцы недвижимости рассчитывают на активизацию спроса на малогабаритные квартиры советской застройки (в особенности, «хрущевки»), которое должно произойти в связи с возвращением домой украинских рабочих из-за границы. Как правило, денег, привезенных с «заработков» за рубежом, делятся опытом агентства Львова, хватает только на покупку 1-2-хкомнатной «хрущевки».

По словам специалистов, приблизительная стоимость однокомнатных квартир в советских кирпичных домах равна $21-23 тыс. Квартиры большей площади в домах этой категории высоким спросом не пользуются, поэтому стоимость 1 кв. м в них несколько ниже – 3-4-комнатную квартиру можно приобрести примерно за $36-38 тыс. Данный факт объясняется тем, что покупатели, желающие приобрети квартиру такой площади, предпочитают либо новое элитное жилье, либо довоенный польский «люкс». Однако квартир этого класса на рынке немного, и зачастую, клиенты для получении желаемого жилья вынуждены прибегать к многоходовым обменным операциям.

Антонина Ижицкая, UGMK