Многофункциональные комплексы – дань моде или экономический расчет

Рынок недвижимости не дремлет. Создание современных, качественных площадей, отвечающих самым высоким эстетическим и функциональным требованиям – вот главные характеристики рынка. Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты жилищного, социального и общественно-делового назначения. Это направление очень перспективное, и этот факт побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать этот сегмент рынка недвижимости, создавая качественные коммерческие площади.

Развитие и перспективы

Строить все большие по размеру комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь активный спрос, как на торговые, так и офисные площади. Развивается тенденция «гигантомании»: здания становятся выше, площадь застройки – больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно повышается спрос на помещения больших размеров. Так, если в 2004 году, к примеру, продовольственный супермаркет мог разместиться на 1000-1500 м.кв., то сегодня его запросы увеличились в 2-3 раза, до 2000-5000 тыс.м.кв.

Вторая причина повышенного интереса к данному формату – это необходимость эффективного использования участка. Дороговизна и дефицит на рынке земли приводят к тому, что собственник стремится выжать максимум возможного из имеющегося. Строительство многофункциональных комплексов позволяет застройщику экономить ресурсы - как земли, так и энергоносителей.

«Развитие многофункциональных комплексов, как правило, связано с высоким потенциалом участка и его размером. Чтобы максимально эффективно использовать участок, девелоперы стараются построить, не только, например, торговый центр, но и офисные помещения и жилые. Совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику, поскольку это повышает эффективность проекта в целом», - рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», специализирующейся на комплексном сопровождении девелоперских проектов.

Еще одной причиной развития данного сегмента недвижимости, которая сегодня является острой проблемой, является необходимость выноса промзон, на территории которых, будет создана общественная, коммерческая и жилая недвижимость. На сегодняшний день в Киеве насчитывается более 100 промзон (шелковый комбинат «Дарницкий», «Киевхимволокно», Международный апорт «Жуляны», завод "Атэк", "Радикал", «Большевик», «Ленинская кузня», «Арсенал», фабрика «Юность», ПО «РАДАР» и др.), которые рано или поздно будут вынесены за пределы города. Площадь территории одного промышленного предприятия может достигать 300 гектар и больше, и создавать на ее территории, к примеру, один торговый центр не резонно и не эффективно. Поэтому возникает необходимость разработки комплексной застройки освобождаемых территорий.

Также, по мнению специалистов «Украинской Торговой Гильдии», высокий интерес к реорганизации промзон вызван высокой инвестиционной привлекательностью их месторасположения. В Киеве и регионах Украины так сложилось, что большая часть промышленных территорий расположена в прилегающих к центру районах на пути основных потоков населения в спальные массивы. «В условиях дефицита земельных ресурсов перепрофилирование промзон в коммерческие объекты является наиболее оптимальным вариантом развития данных территорий», - рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия».

Так, первым крупнейшим проектом должен стать многофункциональный комплекс на территории ОАО «Киевский станкостроительный концерн», концепция которого разрабатывается «Украинской торговой гильдией».

В соответствии с программой Президента Украины и правительства по интеграции в европейское сообщество ОАО «Киевский станкостроительный концерн» осуществил диверсификацию производства с переходом на инновационный путь развития, который предусматривает широкий спектр кооперации, вынос экологически вредных производств за пределы Киева. Модернизация производства предприятия и концентрация наукоемких высокотехнологических сборочных процессов на небольших производственных площадях, привели к освобождению части производственных территорий.

В связи с этим, сейчас активно ведется разработка проекта развития территории предприятия, предпроектные предложения которого были представлены и одобрены киевским архитектурно-градостроительным советом. На освободившихся территориях (более 38 га) будет построено около 800 тыс.м.кв. площадей, в состав которых войдут: региональный торгово-развлекательный центр, торговый пассаж, бизнес-парк, современный гостиничный комплекс, спортивно-оздоровительная и рекреационно-ландшафтные зоны, жилой квартал и мн.др.

При разработке данного проекта перед руководством ОАО «Киевский станкостроительный концерн» стоит задача более эффективно использовать производственную территорию, создать многофункциональный общественный центр с интеграцией в общую градостроительную концепцию развития города и обеспечить создание до 5 тыс. новых рабочих мест.

«Чтобы освоить данную территорию, необходимы значительные ресурсы: во-первых, чтобы вынести часть вредных производств, и, во-вторых, чтобы возвести сам комплекс. Однако, мы уверены, что перспективность, масштабность и полезность этого проекта позволят привлечь достаточно инвестиций», - рассказывает Вадим Непоседов. – «И я надеюсь, что наши предложения будут восприняты как инвестиционными институтами, так и властными, и будут развиты в соответствующих направлениях. Разработка этого проекта положит начало кардинальному изменению отношения к развитию территорий промзон таких, как полуостров Рыбальский, завод «Арсенал», завод «Большевик» и, соответственно, позволит разработать и изучить важные типологические вопросы создания подобных объектов».

Также разрабатывается проект застройки промышленного района Киева Теличка, застройка которого предусматривает строительство многофункционального комплекса с объектами административного и общественного назначения, выставочно-торговыми и культурно-развлекательными центрами. В нем предусмотрены жилые и офисные сооружения, международный бизнес-центр, исследовательский квартал, городок развлечений «Центр иллюзий», а также множество кинотеатров, театров, музеев, яхт-клуб и громадное поле для гольфа. В планах также создание научно-развлекательного городка – аналога парижского парка Ла Виллет. В целом здесь планируют построить 700 тыс. кв. м жилья, 580 тыс. кв. м офисных площадей, а также 120 тыс. торговых площадок. Вся концепция направлена на создание нового городского центра. Общая площадь территории, подлежащей застройке, составляет около 200 га.

Помимо этого, генпланом предусмотрено освоение территории Корчеватской промзоны общей площадью 133 га. под инвестиционно-привлекательную жилую и общественную застройку, Рыбальского полуострова, где планируется сооружение делового центра Kiev City. (деловой комплекс предусматривает гостинично-офисные, развлекательные комплексы, торговые центры, объекты социально-культурной сферы) и мн.др.

Таким образом, перспективой масштабных проектов, которые будут созданы в рамках реконструкции промзон, по словам Вадима Непоседова, является строительство не просто торгово-офисно-жилых комплексов, а совмещение на одной территории деловых кварталов, технопарков, гостиниц, жилых микрорайонов и торгово-общественных заведений.

Однако перечисленные выше проекты будут реализованы не раньше чем через 10-15 лет. В ближайшие 1-3 года будут построенные гораздо меньшие по размерам объекты. Так, на Харьковском шоссе компания «УкоинвестСтрой» возводит многофункциональный комплекс площадью более 100 тыс.м.кв., в состав которого войдут жилой дом, бизнес-центр и торгово-развлекательный центр. На ул. Луначарского возле ст.м. Левобережная заканчивается строительство торгово-офисного комплекса площадью более 40 тыс.м.кв., который включает в себя две офисные башни и торгово-развлекательный центр KOMOD. Компания Торонто-Киев начала строительство торгово-офисно-гостиничного комплекса площадью более 60 тыс.м.кв. по ул. Горького. Компания «Градострой» планирует реализовать проект МК по ул. Здолбуновской площадью более 300 тыс.м.кв., в состав которого войдут бизнес-центр, торгово-развлекательный центр, спортивно-развлекательный центр, аквапарк, подводный ресторан, гостиница и др. «Украинской Торговой Гильдией» разработаны проекты торгово-офисного комплекса LifeStile Center на Московском (более 180 тыс.м.кв.), торгово-офисного центра возле ст.м. Петровка (64 тыс.м.кв.), многофункционального комплекса возле ст.м. Черниговская (65 тыс.м.кв.) и мн.др. Еще один крупным проектом, перспективы которого пока туманны, должен стать Лыбидь-Плаза, который сейчас находится на стадии разработки концепции.

По подсчетам «Украинской Торговой Гильдии» в 2006-2007 гг. должно быть построено шесть многофункциональных комплексов общей площадью более 410 тыс.м.кв.

Определение и специфика

Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный комплекс, или как его еще называют mixed-use — это «проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос».

«Многофункциональный комплекс – это объект недвижимости с двумя или более функциональными назначениями: магазины, офисы, услуги, развлекательные заведения, жилье, склады и т.д., которые объедены единым пространством и зданием с целью создания максимально комфортной среды для совершения покупок, работы и отдыха», - рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия».

Объединяя в себе несколько направлений, многофункциональные комплексы имеют четко выделенную доминирующую функцию, в зависимости от основного назначения объекта. Хотя возможны случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.

Так, можно выделить торгово-офисные центры, основную функцию в которых выполняет торговый центр, дополнением служат офисные помещения, которые чаще всего размещены на верхних этажах комплекса. «Подобное сочетание наиболее актуально, если объект расположен на небольшом участке, наличие офисной составляющей дает в свою очередь дополнительный поток посетителей», - рассказывает Виталий Бойко.

Офисно-торговые центры - бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых размещены магазины. В данном случае формат магазинов должен соответствовать классности офисного центра. В бизнес-центрах высокого класса целесообразно размещать дорогие бутики с товарами импульсной покупки: ювелирные изделия, бизнес-сувениры и т.д. По мнению специалистов «Украинской Торговой Гильдии», удачным примером такого комплекса может выступить БЦ Леонардо, на нижних этажах которого размещены бутики и фитнес-центр.

В бизнес-центрах более низкого класса торговля может выступить дополнительной функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей.

Жилищно-торговые комплексы. Это очень распространенное сочетание. В данном случае, доминирующая жилая составляющая дополняется чаще всего торговыми помещениями, расположенными на первых этажах комплекса, которые могут быть представлены, как в формате Strip Centre, так и в формате полноценного торгового центра, где якорем чаще всего выступает продовольственный супермаркет и магазины ориентированы на жителей ближайшего района.

Помимо вышеперечисленных к многофункциональным можно отнести офисно-складские, гостинично-офисные, офисно-жилые, гостинично-жилые и др. комплексы, при чем могут быть совмещены как два, так и более типов недвижимости.

При этом нельзя забывать, что при сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. «Самое главное в создании многофункционального комплекса – это правильно рассчитать его будущие составляющие. С этой целью перед разработкой концепции подобных объектов наша компания проводит анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Основная цель этого анализа заключается в определении максимальной эффективности использования участка или объекта, с учетом, что такое использование физически возможно и финансово целесообразно, определении максимально эффективного сочетания комбинаций различных видов недвижимости (торговой, офисной, жилой, комбинированной). Данный анализ включает в себя: анализ характеристик участка, анализ уровня конции, анализ трех наиболее вероятных типов недвижимости, анализ занятости ниш, рекомендации по выбору стратегии девелопмента участка, определение характера использования и типа собственности, концепция специализации, предварительное проектирование, анализ финансовой целесообразности. Таким образом, еще на начальном этапе работы над проектом, мы обеспечиваем эффективность вложений и, тем самым, минимизируем риски проекта», - рассказывает Вадим Непоседов. – «Поэтому при создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание анализу участка и концепции. Поскольку эффективность его составляющих должна быть четко просчитана и маркетингово обоснована».

Поэтому при выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует оься не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

Украинская Торговая Гильдия