Финансирование девелоперского проекта

Рынок торговой недвижимости Украины продолжает развиваться очень медленными темпами. В первом полугодии 2006 года в Киеве открылось только два торговых центра общей площадью 17500 м.кв. Во втором полугодии прогнозируется открытие еще двух: ТРЦ KOMOD и ТЦ Киянка общей площадью 20 тыс.м.кв. Для сверхактивного развития украинкой розницы и сетевых операторов это крайне мало. Потенциальный спрос по подсчетам консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» составляет 200-250 тыс.м.кв.

Однако многие объекты торговой недвижимости все также остаются «заморженными» на неопределенный срок. Новая недвижимость появляется очень медленно. Основная причина этого – отсутствие финансирования. «К примеру, в 2005 году должно было появиться 127 тыс.м.кв. торговой недвижимости в составе ТЦ, появилось всего 20 тыс.м.кв., на 2006 г. было заявлено почти 300 тыс.м.кв., на самом деле появится не более 40-50 тыс.м.кв.», - рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия».

Что же тормозит развитие этого сегмента рынка, и что необходимо, чтобы сойти с мертвой точки?

Основной проблемой, в первую очередь, является отсутствие инвестиций в новые проекты, собственных средств не хватает, проектное кредитование не развито и т.д. В тоже время основными источниками инвестиций в развитие объектов недвижимости на рынке Украины могут выступать различные институции: иностранные девелоперы, банки, фонды и др.

Иностранные инвесторы и сетевые девелоперы, к сожалению, до сих пор не могут должным образом активизировать свою деятельность на рынке Украины, потому что нет рынка земли, и их все еще пугают сложности и сроки согласования проектов, которые могут составить по разным источникам от 1.5 до 3 лет. «Единственным быстрым путем вхождения в Украину для иностранных инвесторов является реализация проекта совместно с украинским партнером, который является владельцем земли и берет на себя все вопросы согласования», - рассказывает Виталий Бойко. – «Однако инвестор может предоставить финансирование за определенную долю – 51% в бизнесе. Это конечно не очень выгодно для собственника, но здесь есть и свои полюсы. Если это опытный инвестор, он может стать не только гарантом обеспечения финансирования проекта, но и гарантом завершения проекта, потому что он имеет опыт, он знает, с чем необходимо будет бороться и какие этапы необходимо пройти».

Инвесторами могут выступить две категории партнеров: крупные украинские структуры и иностранные инвесторы, которые могут дать 100% финансирования. «В нашей базе порядка 100 физических и юридических лиц, которые способны и хотят финансировать украинскую недвижимость», - рассказывает Виталий Бойко. – «Иностранные инвесторы при этом могут осуществить полное ведение проекта, чего не способны сделать украинские».

Следующим источником финансирования являются банки. Во всем мире девелопмент осуществляется на основе банковского кредитования. К сожалению, проектное кредитование в Украине по-прежнему не развито в связи с рядом причин, связанных с основными требованиями банка к заемщику наличие 150-200% обеспечения. К сожалению, украинские девелоперы в большинстве случаев не соответствуют этим требованиям.

«Одним из основных требований банков является обеспечение проекта, которого чаще всего ни у кого нет, потому что земля обычно отводится на общество с ограниченной ответственностью, и и право аренды не может является залогом для обеспечения», - рассказывает Виталий Бойко. – «Поэтому банки идут на это очень медленно, путем поиска всевозможных компромиссных решений во взаимоотношениях с девелопером». В идеале, хорошо, когда земля в собственности, тогда она автоматически становится залогом. Поэтому украинские банки не стремятся кредитовать проекты без обеспечения.

Говоря о команде проекта, на что обращает внимание банк? «Прежде всего, на собственника, должно быть его личное поручительство, что он будет в проекте от А до Я.», - рассказывает Виталий Бойко. – «Далее, на генподрядчика. По мнению банков намного проще работать с иностранными генподрядчиками, т.к. они берут на себя ответственность по цене, срокам и т.д. И конечно же, на консультанта, сопровождающего проект».

Немаловажное значение имеет и консалтинговая компания. В данном случае нельзя забывать, что рынку цивилизованной недвижимости всего 5 лет. Поэтому не многие компании прошли этапы девелопмента больше чем один раз. «Практически все работают с девелоперским проектом впервые, и они не знают большинства вопросов, с которыми столкнуться в будущем», - обясняет Виталий Бойко. Кто должен это знать? Опытный консультант, имеющий многократный опыт прохождения этих проектов в различных сегментах рынка недвижимости.

«Для консультанта очень важна история выполнения обязательств, т.е. насколько обещания и прогнозы консультанта совпадают с результатами его работ. На этот факт банки также обращают внимание при вынесении решения о выдаче кредита», - продолжает Виталий Бойко.

Еще одним плюсом для консалтинговой компании в глазах банка является возможность полного сопровождения проекта. На западе один проект обычно сопровождает 5-10 консультантов, каждый из которых отвечает за свое узкое направление: консультант по парковке, консультант по инженерии и т.д. К сожалению, в Украине пока еще нет такого количества специалистов, рынок молодой и еще учится. Поэтому, если консультант способен отвечать за несколько направлений, то это его огромное преимущество. Подобных компаний на рынке Украины очень мало. Одной их ведущих является «Украинская Торговая Гильдия», которая предоставляет комплексное сопровождение девелоперского проекта.

Однако банковское кредитование как один из источников финансирования остается все еще не развит. По словам Виталия Бойко подобных кредитов в Украине выдано очень мало, не более 10. Получить кредит под проект со сроком окупаемости более 5-7 лет, или под проект нового подтипа недвижимости, успешной реализации которого на рынке еще нет, практически нереально. «Также очень сложно получить финансирование, если проект реализуется без маркетинговых исследований, потому что маркетинговое обоснование является для банка один из главных факторов, что является нормой на западе», - дополняет Виталий Бойко.

Большинство банков готовы выдавать менее рискованные кредиты, например под оборудование, в этом случае выдается до 90% его стоимости. «Однако существенно помочь проекту подобные кредиты не могут, потому что благодаря этому можно получить не более 25% необходимых инвестиций», - рассказывает Виталий Бойко.

Одним из способов получения денег является продажа существенной части проекта якорям или будущим торговым операторам, но не всегда это путь является правильным. Это угроза, как для площадей, с которыми отдельный владелец может сделать что угодно, так и для целостного объекта, который рано или поздно будет выставлен для продажи институциональному инвестору. «Наличие нескольких владельцев объекта недвижимости сразу сокращает круг возможных покупателей», - рассказывает Виталий Бойко. – «Поэтому мы не рекомендуем такой способ привлечения средств в проект».

Еще одним источником финансирования могут выступить инвестиционные фонды, однако на них пока мало кто рассчитывает. «Иностранные фонды интересуются только готовой недвижимостью и заходят на самых поздних стадиях реализации проекта. А украинские фонды, хоть и динамично развиваются, но пока еще они предоставляют лишь небольшие финансы, которые, к сожалению, не могут обеспечить необходимой суммы», - объясняет Виталий Бойко.

Таким образом, рынок недвижимости переживает острый дефицит финансирования. По подсчетам «Украинской Торговой Гильдии», чтобы реализовать существующие проекты коммерческой недвижимости Украины необходимо 3 млрд. у.е.

Чтобы найти выход из этой ситуации специалисты «Украинской Торговой Гильдии» разработали оптимальную схему финансирования для девелоперских проектов. «На сегодняшний день есть два эффективных способа продвижения проекта, который имеет проблемы с финансированием», - рассказывает Виталий Бойко. – «Первый – это продажа проекта. В этом случае есть две категории покупателей: инвесторы и сетевые девелоперы. Именно им сегодня можно продать качественный продукт, который находится на этапе «участок-концепция-проект-разрешение на строительство», за 20-25% от инвестоемкости всего проекта. Этот путь мы рекомендуем собственнику избрать, если он планирует получить быстрые деньги. И второй путь, это взять в партнеры сетевого девелопера, отдав взамен 51%й контроль над проектом. Именно сейчас для этого наилучший период. Уникальность Украины в том, что она уже перешагнула «порог бедности» и остается пустым рынком с точки зрения конции. Наша страна находится во временной нише, за которую иностранцы готовы платить. Поэтому они входят в проекты, которые имеют разрешение на строительство для того, чтобы сэкономить 2-2.5 года и успеть занять свою нишу до того, когда обострится конция». В тоже время у нас нет сильного украинского девелопмента, который завоевал бы большую часть рынка, как это практически было сделано в России.

«В 2008 году ситуация измениться, увеличится конция, банки обратят внимание на строительную отрасль и начтут кредитовать, вырастет себестоимость строительства, упадут ставки аренды, появится опытный украинский девелопер, который сегодня только развивается, и уменьшится интерес к иностранцам, потому что все можно будет осуществлять своими силами. Поэтому сейчас в Украине сложилась уникальная ситуация, и всем нашим партнерам мы рекомендуем пользоваться ею, и именно, максимально использовать нахлынувший иностранный капитал, с целью создания качественной, современной и высокодоходной недвижимости», – подытожил Виталий Бойко.

Таким образом, отсутствие финансирования на рынке недвижимости приводит к необходимости поиска оптимальных путей получения дополнительных инвестиций. Тем самым, украинский девелопер с помощью консультантов или путем собственных проб и ошибок получает необходимый опыт и знания. И в скором будущем Украина сможет гордиться профессиональным девелопментом и качественной недвижимостью.

Украинская Торговая Гильдия