Зміни до Земельного кодексу: чому продати землю сільгосппризначення стане важче

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх без винятку форм власності має обов'язково здійснюватися через електронні земельні торги. Після відкриття ринку землі це стане не досить приємним сюрпризом для учасників процесу

24 травня президент України Володимир Зеленський підписав Закон про внесення змін до Земельного кодексу щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції в сфері земельних відносин. Його президент назвав земельною конституцією.

Отже, для кого запрацює інститут земельних торгів та чого очікувати громадянам і бізнесу?

У квітні Верховна Рада України прийняла останні ключові законопроєкти з пакетом проєктів, необхідних для повноцінного запуску ринку землі — №2194 ("Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин") та №2195 ("Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони").

Останній законопроєкт був довгоочікуваним кроком від Верховної Ради у законодавчому впровадженні електронних земельних аукціонів, які вже декілька років (з 2017 року) проводилися в Україні щодо продажу права користування земельними ділянками в рамках пілотного проєкту, запущеного Кабміном.

Коротко кажучи, законопроєкт №2195 — це, по суті, приведення Земельного кодексу у відповідність до існуючої вже пілотної моделі електронних земельних аукціонів із деяким вдосконаленням.

Сам механізм проведення електронних аукціонів вже достатньо всім знайомий, оскільки давно реалізується в інших сферах: під час примусового виконання судових рішень, приватизації, реалізації активів неплатоспроможних банків.

Тому пропоную детально на процедурі їх проведення не зупинятися — розглянемо, які покращення чекають бізнес та громадян у результаті діджиталізації земельних торгів.

Які переваги для бізнесу та громадян?

До процедури проведення земельних торгів, яка застосовується сьогодні, завжди було багато зауважень, пов'язаних із наявністю низки корупційних ризиків. Впровадження електронних земельних аукціонів має мінімізувати ці ризики за рахунок таких нововведень:

— торги будуть проводитись через державну електронну торгову систему, через яку буде здійснюватися комунікація між власником земельної ділянки або її розпорядником та учасниками торгів;

— для участі у земельних торгах більше не потрібна фізична присутність їх учасників у місці проведення торгів, визначеному їх організатором, суттєво спрощується допуск учасників до торгів, тепер для цього буде достатньо зарахування на рахунок оператора електронного майданчика гарантійного внеску;

— інформація про проведення земельних торгів стане загальнодоступною, оскільки оголошення про їх проведення, їх перебіг та результати публікуватимуться в електронній торговій системі мережі інтернет, доступ до якої зможе мати будь-яка особа;

— відомості про учасників земельних торгів не підлягатимуть розголошенню до завершення торгів, що забезпечить неможливість спотворення їх результатів і мінімізує ризики змови учасників торгів;

— збільшення розміру гарантійного внеску до 30% стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою, та унеможливлення його повернення у випадках, якщо жоден з учасників не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни, переможець у встановлений строк не підписав протокол торгів та договір за результатами торгів або не сплатив належну суму за придбаний лот, що покликане припинити зловживання, пов'язані з участю у торгах підставних учасників;

— у разі відмови переможця торгів від підписання протоколу торгів або від укладення договору, право придбати земельну ділянку або права на неї переходить до учасника торгів з наступною найвищою ціновою пропозицією лише один раз, і якщо і цей учасник відмовляється від підписання протоколу торгів або від укладення договору, то торги вважаються такими, що не відбулися, і проводяться нові торги, що виключає можливість штучного зниження підставними особами ціни на лоти після закінчення торгів.

Для кого запрацює інститут земельних торгів?

Спершу законопроєкт передбачав, що такий порядок продажу прав на земельні ділянки буде обов'язковим для продажу прав на землі державної та комунальної власності, а також продажу прав на землі будь-якої з форм власності під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню, а бізнес та громадяни можуть застосовувати цей спосіб продажу лише за своїм бажанням.

Однак у другому читанні законопроєкт у цій частині зазнав змін, депутати додатково передбачили, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх без винятку форм власності має обов'язково здійснюватися через електронні земельні торги. Після відкриття ринку землі це стане не досить приємним сюрпризом для тих, хто хотів продати свої земельні ділянки, і для тих, хто має намір придбати їх.

Адже навіть, якщо власник земельної ділянки вже знайшов покупця на неї, він все одно буде змушений ініціювати її продаж на земельних торгах, адже якщо продаж здійснити без проведення торгів, договір купівлі-продажу можна буде оскаржити в судовому порядку.

Вказане нововведення тільки додатково ускладнить процес продажу земель сільськогосподарського призначення, який вже і без того ускладнений низкою інших законодавчих обмежень, та зробить його дорожчим.  

Світлана Тетеря
керівник практики аграрного та земельного права EVERLEGAL

Инф. delo.ua