За останні три роки відбулися суттєві зміни на ринку банківських кредитів. Пріоритетним напрямком стало кредитування під забезпечення реальними активами. Нерухоме майно є базовим економічним активом, який дозволяє через систему іпотечного кредитування залучити у господарський обіг та сферу споживання довгострокові фінансові ресурси.

Тому не дивно, що рівень розвитку системи іпотечного кредитування багато в чому характеризує й загальний рівень економічного розвитку тієї чи іншої країни в цілому.

У цьому контексті показовим є сегмент іпотечного ринку, пов’язаний з кредитуванням під заставу нерухомості житлового призначення (житлове іпотечне кредитування).

В Україні ринок житлового іпотечного кредитування становить більше ини загального обсягу іпотечних кредитів. Інша ина припадає на кредитування під заставу нерухомості комерційного призначення. Успішний розвиток ринку житлового іпотечного кредитування зумовлюється трьома основними факторами:

- стабільними темпами загальноекономічного зростання;

- достатнім рівнем розвитку банківського сектора економіки;

- наявністю належної законодавчої та регуляторної бази.

За даними Української Національної Іпотечної Асоціації, в цілому в Україні іпотечне кредитування почало прогресувати починаючи з 2001 року. На його розвиток впливали й інші позитивні фактори загальноекономічного характеру, насамперед, невисокі темпи інфляції, стабільність національної валюти, поступове збільшення доходів населення.

Ринок нерухомості України на сьогодні знаходиться на етапі бурхливого розвитку. Характерними негативними чинниками є не тільки зниження сумарних інвестицій в нерухомість за останні 10 років, але й, перш за все, — низький ступінь інституційної організації як первинного, так і вторинного ринків, відсутність необхідної інфраструктури, значний якісний і кількісний розрив між найбільшими економічними центрами, в першу чергу великими містами України і рештою регіонів.

За статистичними даними (УНІА), станом на 1 липня 2005 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, становила 5625 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 17,7 разів або на 5307 млн. грн., а з початку 2005 року зросла на 90,63%. В цілому, за період з 1 січня 2002 до 1 липня 2005 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав в середньому на 5,5% за місяць. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків з 1 липня 2004р. по 1 липня 2005 р. змінювалась в межах 2,9%—4,6% і станом на 1 липня 2005 р. була на рівні 4,6%. Тобто, частка житлових іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною.

Слід зауважити, що існує значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. В 2002 році вимальовувалася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003 та 2004 років.

Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких же кредитів у гривні, зокрема, станом на 1 липня 2005 р. він становив 82,2% від загальної кількості непогашених житлових іпотечних кредитів. Цей факт можна частково віднести на рахунок заощаджень у іноземній валюті, частково на нижчі процентні ставки у іноземній валюті, частково на ризик інфляції з боку позичальників. З початку 2005 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування дещо уповільнилися, але впродовж наступних місяців значно збільшилися. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу за інвестиційною угодою з початку року збільшилися на 276,9 млн. грн. і станом на 1 липня 2005 р. складають 365,1 млн. грн., або 6,8% від обсягів житлових кредитів.

Аналіз даних з реєстрації іпотек свідчить про те, що з початку року банки України зменшували видачу клієнтам іпотечних кредитів на купівлю нерухомості. Протягом січня 2005 року зменшення досягло 50% у порівнянні з попереднім місяцем, цей показник є найнижчим за весь час реєстрації іпотечних кредитів (з квітня 2004 року).

Протягом останніх трьох років можна виокремити декілька найактивніших банків, які займають значні частки ринку житлового іпотечного кредитування в Україні: ВАТ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Укрсиббанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ СР «Укрсоцбанк», АКБ «Аркада»та інші.

Більшість з цих банків мають розгалужену мережу філій та відділень на території України і саме між ними відбувається конція, особливо на ринку житлового кредитування в великих обласних центрах. Одинадцять найпотужніших операторів ринку житлового іпотечного кредитування на початку 2002 року займали 69,7% загального ринку житлового іпотечного кредитування.

Станом на 1 липня 2005 р. 12 банків — основних професійних учасників, займають приблизно 85% ринку житлового іпотечного кредитування.

Існують обґрунтовані прогнози щодо збереження високих темпів зростання ринку житлового іпотечного кредитування в Україні у найближчій перспективі, що супроводжуватиметься поступовим зростанням питомої ваги заборгованості за житловими іпотечними кредитами в ВВП. Обґрунтованість подібного очікування обумовлена декількома об’єктивними передумовами.

По-перше, в контексті розвитку власного бізнесу комерційні банки почали приділяти велику увагу сегменту іпотечного кредитування, зокрема через те, що комерційні банки стають все більш консервативними і надають перевагу менш прибутковим, але більш надійним операціям з іпотечного кредитування. Доказом цього може служити тенденція до виділення іпотечної складової роздрібного банківського бізнесу в окремі підрозділи комерційного банку — іпотечні центри. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків також поступово зростає. В той час як в 2002—2003 рр. цей показник не перевищував 2%, в 2004р. він сягнув 3% (значення цього показника впродовж 2004 року коливалися в межах 2,9–3,4%). З іншого боку, слід зазначити, що питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі банку на рівні 3% не може на сьогоднішній день характеризувати рівень розвитку системи житлового іпотечного кредитування в Україні як задовільний. За експертними оцінками, оптимальне значення цього показника для універсального банку в Україні може об’єктивно досягти 8–10% у середньостроковій перспективі за умови наявності позитивних загальноекономічних чинників.

По-друге, не задовольняється попит населення на житло. При цьому мова йде про платоспроможний попит з боку осіб, яких за українськими мірками можна віднести до середнього класу з середньомісячним доходом, що перевищує 2500 грн. Очевидно, що особи, які генерують цей попит, є потенційними споживачами житлових іпотечних кредитів. Для адекватного визначення потенційного попиту на іпотечні кредити також слід враховувати споживачів, які на даний момент ають поза межами великих міст, де на сьогодні зосереджений як ринок нерухомості, так і ринок іпотечного кредитування.

По-третє, починаючи з 2002 р. стійкою є тенденція до поступового зниження процентних ставок за іпотечними кредитами. Збереження цієї тенденції може призвести до розширення кола потенційних споживачів іпотечних кредитів, про яких йшлося вище.

Адже на сьогодні для цієї категорії осіб існуючі процентні ставки фактично роблять іпотечні кредити недоступними. Крім того, лібералізації цінових параметрів іпотечних кредитів сприятиме і загострення контного середовища на цьому ринку, зокрема за рахунок можливої появи спеціалізованих іпотечних банків та іноземного капіталу.

По-четверте, останнім часом держава почала відігравати активну роль у становленні іпотечного ринку та вживати заходи, спрямовані на заохочення іпотечного кредитування.

Продовження цієї політики може мати реальний вплив на збільшення обсягів житлового іпотечного кредитування, оскільки воно розвиватиметься не всупереч оточуючому середовищу, а в фарватері цілеспрямованої державної політики.

Водночас існує небезпека втручання держави в суто ринкові процеси та конція з професійними учасниками на ринку житлових кредитів. Очевидно, що передумовою подальшого зростання ринку іпотечного кредитування є стабільний розвиток економіки України в цілому та банківського сектора зокрема. Крім того, для забезпечення подальшого зростання ринку житлового іпотечного кредитування слід подолати стримуючі розвиток цього ринку фактори. Зокрема, це низький попит на житлові іпотечні кредити.

Незважаючи на значну динаміку зростання масового житлового іпотечного кредитування в Україні поки не існує. Низький попит на іпотечні кредити насамперед обумовлений високими процентними ставками за кредитами та високими цінами на нерухомість.

Якщо при такому рівні процентних ставок громадянин все ж таки приймає рішення отримати кредит, розмір цього кредиту знаходитиметься на мінімальному рівні з високою ймовірністю дострокового погашення. Тому відносно високі процентні ставки є одним з основних стримуючих факторів для зростання ринку житлового іпотечного кредитування. Держава повинна стимулювати зниження процентних ставок, в тому числі шляхом впорядкування системи державного субсидування житлового будівництва і її переорієнтації на субсидування процентних ставок за житловими іпотечними кредитами.

Другим фактором є відсутність режиму змінюваної процентної ставки.

Процентні ставки за житловими іпотечними кредитами в Україні є фіксованими і визначаються у такий спосіб, який нівелює ризик зміни процентної ставки протягом строку кредиту. Тобто, банки визначають проценту ставку за довгостроковими кредитами таким чином, щоб вона була прийнятною для банку навіть у разі можливого збільшення ринкової процентної ставки. Подібне штучне завищення фіксованих процентних ставок відбувається через відсутність реального індексу та методики визначення змінюваної процентної ставки.

Запровадження адекватного механізму плаваючої (змінюваної) процентної ставки дозволило б зменшити ризики зміни процентної ставки, а отже, й знизити середній рівень ставок за житловими іпотечними кредитами принаймні на 1–2%.

Третім фактором є надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування.

Як зазначалось, більше 75% житлових іпотечних кредитів надається в доларах США з огляду на нижчій рівень процентних ставок за валютними кредитами. Подальша валютизація може спричинити загострення валютних ризиків для позичальників, оскільки переважна їх кількість отримує доход в гривнях. Очевидно, що подібні валютні ризики можуть викликати платіжний шок у позичальників або трансформуватися у кредитні ризики для банку у разі значних курсових коливань на валютному ринку. Крім того, валютизація іпотечних кредитів ставить банки у надмірну залежність від депозитів в іноземній валюті, наявності зовнішніх джерел фінансування та поведінки експортерів. Через непевність пасивів в іноземній валюті у банку створюється й надмірний ризик ліквідності у цій валюті.

Четвертим фактором є незбалансованість банківських активів і пасивів за строками і умовами та ризик ліквідації. Основним джерелом фінансування довгострокових іпотечних кредитів у банків є депозити з максимальним строком до одного року. Надаючи за рахунок таких депозитів іпотечні кредити строком на 10–15 років з фіксованими процентними ставками, банки таким чином створюють серйозні ризики для вкладників, особливо фізичних осіб, оскільки обсяги депозитів громадян зростають значно швидше, ніж юридичних осіб.

Очевидною на сьогодні є недостатня диверсифікація джерел фінансування іпотечних кредитів, оскільки у банків фактично відсутні можливості для їх рефінансування, зокрема через випуск іпотечних цінних паперів чи інші спеціальні механізми рефінансування.

Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. За деякими оцінками, спроможність банків продовжувати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5% у кредитному портфелі банку. У разі подолання цієї позначки, іпотечний кредитор буде спроможний і надалі розширювати сегмент іпотечного кредитування лише у разі знаходження адекватних джерел рефінансування цієї діяльності з метою мінімізації ризику ліквідності.

Татьяна Иванова,

кореспондент