Итоги года на рынке земель сельскохозяйственного назначения

Деловая активность на рынке земель сельскохозяйственного назначения в Украине, фактически сошла на нет в 2014 году. Сделок было мало, покупались в основном небольшие предприятия с землепользованием 1-3 тыс. га, цены снизились.

Подводя итоги года, хочется вспомнить прогнозы, дававшиеся в конце его предшественника 2013, который окончился разорением многих мелких сельхозпроизводителей. Тогда ожидалось, что 2014 год станет годом активного перехода прав на земли сельскохозяйственного назначения, так излишнее предложение давило на рынок. Но никто не мог спрогнозировать событий Майдана и АТО, которые радикально изменили планы сельхозпроизводителей по наращиванию земельного банка. Некоторые производители, по сути, потеряли земли в Крыму и на востоке страны.

Полный штиль?

Эксперты сходятся во мнении, что деловая активность на рынке земель сельскохозяйственного назначения в Украине, фактически сошла на нет в 2014 году. «Уходящий 2014 год, в связи со сложившейся в Украине ситуацией, отмечен общим падением деловой активности. Это в полной мере относится и к рынку сельхозземель», — отмечает адвокат Виктор Кобылянский.

Глава Земельного союза Украины, Андрей Кошиль сообщает: «Исходя из нашей практики и информации, предоставленной региональными представительствами Земельного союза Украины, начало 2014 года ознаменовалось практически полным штилем на рынке корпоративных прав и переуступки прав аренды сельскохозяйственных земель».

Осторожность прежде всего

Говоря о тенденциях земельного рынка в 2014 году, эксперты отмечают, прежде всего, небывалую осторожность и взвешенность при принятии решений о покупке. Так адвокат и партнер юридической фирмы «София» Александр Поливодский отмечает: «Я бы сказал, признаком этого года является осторожность. Это, в первую очередь, касается новых пользователей земли, которые довольно основательно, щепетильно и аккуратно подходят к решению о приобретении прав на новые площади».

Следствием подобной осторожности явилось то, что даже запланированные до негативных политических событий, земельные сделки, не были осуществлены. «К сожалению или к счастью, многие сделки на разных этапах не состоялись. Контрагенты не стали рисковать нестабильной геополитической ситуацией, выборами Президента и депутатов Парламента и стремительным ростом курса доллара. Поэтому, активность и уровень доверия в такие капиталовложения снизились», — свидетельствует партнер юридической фирмы «ОМП» Николай Чемезов.

Ту же тенденцию подтвержадет и глава Земельного союза: «Инвесторы, в особенности иностранные, приостанавливают действующие проекты и не хотят начинать новые — сказываются высокие риски», — говорит г-н Кошиль.

Однако, если западные, не желающие рисковать инвесторы уходят, то их место занимают другие – восточные. Партнер юридической фирмы «София» Александр Поливодский отмечает:

«По нашим оценкам и нашей практике, мы можем сделать вывод о том, что изменились инвесторы, которые хотели бы стать фактическими пользователями земли. Так, возрастает доля инвесторов из восточных стран, желающих вести бизнес в Украине».

Кто продается?

Конечно, банкроты. В начале статьи мы упомянули о том, что 2013 год был неблагоприятен для мелких сельхозпроизводителей из-за мировой конъюнктуры цен, и к 2014 году появилось определенное количество «жертв агробизнеса», готовых уступить корпоративные права, а с ними и права на пользование землей. Однако даже продаться по собственному желанию было непросто из-за минимального количества покупателей.

Тем не менее, определенные транзакции все же были, — отмечает г-н Чемезов: «Продавались и покупались предприятия в Житомирской, Одесской и Киевской областях. Практически все транзакции осуществлялись через покупку корпоративных прав. Некоторые – с дальнейшим структурированием и постепенным переоформлением (перерегистрацией) прав аренды на новую компанию и ликвидацией купленной».

Небольшой рост сделок во второй половине 2014 года, отмечают в Земельном союзе. «Начиная с середины лета, отмечается рост активности, которая, в основном, связана с закрытием долгов, переуступкой убыточных предприятий, продажей активов в связи с уходом с рынка», — сообщает г-н Кошиль.

Скупку земель неэффективных собственников подтверждает адвокат, Виктор Кобылянский: «Сделки, связанные с переходом прав на сельскохозяйственные земли в 2014 году, зафиксированы. В основном они продолжили несколько наметившихся ранее тенденций: оптимизацию земельных банков крупных и средних агропроизводителей, «скупку» земель неэффективных собственников».

Самые модные способы скупки сельхозземель

Мораторий на продажу сельхозземель в Украине по-прежнему ограничивает выбор способов передачи прав на земельные активы. «Продажи земли сельхозназначения как таковой сегодня быть не может…», — рассказывает г-н Поливодский, — «…некоторые предприниматели пользуются следующим способом: предлагают сторонам договора аренды земли расторгнуть договор, а после такого расторжения заключают с собственником новый договор аренды. Вместе с тем, этот метод является достаточно сложным в связи с тем, что количество таких договоров может быть большое, а зарегистрировать расторжение и новое заключение каждого – огромная организационная проблема. В связи с этим, стороны используют способ, который намного проще: перекупают корпоративные права юридического лица-арендатора, вступая в права юридического лица, одновременно приобретая права на землю в соответствии с уже заключенными договорами аренды».

Уменьшение сомнительных схем на основе коррупции отмечает г-н Кобыляннский: «Как и прежде, в 2014 году распространены «обходные» варианты перехода прав на землю. Однако значительно меньше стала доля «серых» схем, использующих коррупционные механизмы для легализации сомнительных юридических соглашений. Эмфитевзис все еще остается экзотикой и, как правило, не рассматривается крупными игроками. Переуступка прав аренды сопряжена с необходимостью получения согласия арендодателя, поэтому тоже не пользуется популярностью. Больше всего земельных участков меняют хозяев за счет отчуждения корпоративных прав».

В Земельном союзе подтвердили, что преобладающая форма покупки сельхозземель сегодня — это переуступка корпоративных прав. Переуступка прав аренды носит единичный характер и редко связана с паевыми землями, в основном, так перерегистрируют участки под объектами недвижимости (элеваторами, хозяйственными дворами, строениями).

Г-н Кошиль считает перспективным использование такой формы договорных отношений при передаче земли, как эмфитевзис. «Эмфитевзис приобретает все большую популярность. Это связано с его меньшей законодательной «зарегулированностью», возможностью приобретать такое право на длительные сроки, вносить в уставной фонд предприятий и т. д. Пока что количество этих договоров небольшое, но есть тенденция к его быстрому увеличению и замене существующих договоров аренды по их окончании договорами эмфитевзиса».

Партнер юридической фирмы «ОМП» Николай Чемезов отмечает популярность заключения договоров аренды на максимальный срок и использование договоров мены. «Существование моратория на земли сельскохозяйственного назначение заставляет все чаще изобретать методы обеспечения квазиправа собственности на такие земельные участки. Если у предприятия установились хорошие и доверительные отношения с собственниками земли чаще всего, заключается договора аренды с максимальным сроком – на 49 лет, с дальнейшим оформлением завещания на подконтрольное предприятию физическое лицо и выдачей нотариальной доверенности на действия, в случае снятия моратория. Также, используют договор мены участков – это вполне легальный вариант получения права собственности на нужный участок», — говорит эксперт.

Времена крупных сделок прошли

Масштабные покупки: на уровне 100 тыс. га сельхозземель, которые еще наблюдались в 2013 году, окончательно исчезли из рынка в 2014. «Крупные сделки сегодня на рынке сельхозземель большая редкость. Даже если речь идет о передаче большого массива земель (более 5000 га) чаще это делается постепенно, частями. Поэтому на рынке преобладают сделки относительно земельных массивов до 1000 га», — свидетельствует адвокат Виктор Кобылянский.

Юридическая компания «ОМП» отмечает, что по результатам сделок в 2014 году, отчуждались компании с земельным банком в пределах 1-3 тысячи гектар.

В Земельном союзе причиной уменьшения масштаба сделок считают экономическую уязвимость именно мелких сельхозпроизводителей. «На рынке преобладают операции с небольшими массивами до 1 тысячи га. На наш взгляд, это связано с тем, что мелкие компании и фермерские хозяйства имеют меньший запас прочности и хуже реагируют на ухудшение экономической ситуации», — отмечает Андрей Кошиль.

Популярность «сделок по соседству» отмечают в юридической фирме «София». «Нередко договора заключаются между соседями, которым важно присоединить к себе несколько соток или несколько гектаров», — рассказывает г-н Поливодский. В более крупных агрохолдингах, приобретение земель по соседству и продажа более дальних – новое требование экономической устойчивости. Андрей Кошиль отмечает, что «модной тенденцией стала оптимизация земельных банков агрокомпаний — концентрация всех активов в одном-двух регионах для сокращения логистических и административных издержек».

Крымский пат

Еще одной особенностью уходящего года на земельном рынке стала патовая ситуация с землями в Крыму, которые обрабатывали украинские производители. «Аграрии Крыма пытаются сохранить свой бизнес. У них постоянная дилемма, какое законодательство применять. Варианты такие: как-то руководить хозяйством с материка пользуясь украинским законодательством; регистрироваться по российскому законодательству и продолжать работать, либо вообще продать бизнес россиянам. Сразу скажу, что все варианты для них невыгодные», — рассказывает партнер юридической фирмы «ОМП» Николай Чемезов.

Аграрное лобби и земельные ожидания

Еще один фактор, который всегда влияет на состояние рынка — это ожидания, — отмечает Виктор Кобылянский.

«В плане законодательства такие ожидания в 2014 году в основном сводились к пониманию малой вероятности принятия законов, которые могут существенно изменить правила игры. Такое понимание диктовалось памятным отказом от разработки проекта закона «О рынке земель», фактической остановкой работы над законопроектом «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения», выборами Президента и Верховной Рады Украины и, естественно, политической ситуацией, которая выдвинула на передний план законодательной деятельности совершенно другие вопросы», — сетует Виктор Кобылянский.

Однако эксперты сходятся во мнении, что изменений в законодательстве в связи сприходом нового правительства ожидать стоит, хотя свободный рынок сельхозземель в Украине будет очень не скоро.

«Для большей части законодательного органа близкими остаются антилиберальные идеи от банальной «землю продавать нельзя» до напыщенной «обеспечить продовольственную безопасность страны». Поэтому до реального рынка сельхозземель еще не близко», — считает Виктор Кобылянский.

Александр Поливодский высказывает мнение, что более активно в 2015 году будет развиваться рынок аренды сельхозземель: «Коалиционным соглашением политики обязались принять меры к развитию рынка аренды земли на основании переуступки прав аренды. Такой подход потребует от законодателя высокого уровня профессионализма и понимания проблем земельной сферы. Не стоит исключать, что серьезные изменения в этом направлении будут».

Аграрное лобби в стране усилилось, и курирует интересы крупного агробизнеса, а потому ограничения земельных банков агрохолдингов вряд ли будут внедрены в жизнь.

«В новом составе парламента более 40 депутатов связаны с аграрным бизнесом. С учетом резкого сокращения промышленного производства, следует ожидать расширение доли сельскохозяйственного производства в экспорте и увеличение его важности для экономики. В то же время, сегодня условия ведения агробизнеса в Украине тяжело назвать комфортными и депутаты-аграрии обязательно будут предпринимать усилия для изменения такой ситуации. На наш взгляд, основные усилия будут направлены на дерегуляцию, упрощение и удешевление процедур, связанных с регистрацией прав.

Что касается земельных банков агрохолдингов, то существуют пока еще слабые тенденции по применению антимонопольного законодательства к рынку аренды земли», — отмечает глава Земельного союза Андрей Кошиль.

«В то же время вызванная экономическим спадом тенденция снижения государственного давления на рынок позволяет надеяться, что ухудшения ситуации (запрета юрлицам иметь в собственности сельхозучастки, ограничение площади арендованных земель, дальнейшего административного увеличения арендной платы) не произойдет», — считает Виктор Кобылянский.

Цена вопроса

На штилевом рынке сельхозземель цены в 2014 году упали почти вдвое. По данным Dragon Capital, стоимость сельхозземель в Центральной и Западной Украине (прав в аренде) снизилась в 2014 г. до $200-300 за гектар против $400-500 в 2013 году. В 2015 году можно прогнозировать рост стоимости земли в связи с ожидаемым ростом цен на сельхозпродукцию.

Украина в связи с неблагоприятными погодными условиями этой осенью потеряет около 20% валового сбора озимой пшеницы в 2015 году. Мировые прогнозы по урожаю 2015 также неутешительны, что неминуемо вызовет рост цен на продукцию растениеводства, а значит, поднимет интерес к агробизнесу и покупке сельхозземель. Девальвация гривни также будет подталкивать к инвестициям в землю. Главный фактор, который будет играть на понижение цены сельхозземель — политические риски Украины.

infoindustria.com.uа