Украинские земельные отношения сквозь призму американского опыта

Недавно из США возвратилась группа украинских экспертов, которая изучала американский опыт работы в земельной сфере. О том, как можно усовершенствовать земельные отношения в нашей стране с учетом зарубежного опыта, говорим с директором Ресурсного центра по правам на землю Проекта USAID «АгроИнвест», президентом Ассоциации «Земельный союз Украины» Андреем КОШИЛЕМ.

- Насколько продуктивной оказалась поездка в США?
- Очень продуктивной. Мы смогли ознакомиться с передовым опытом земельных отношений Соединенных Штатов. Нам представилась возможность посмотреть на это как на федеральном уровне, так и на уровне отдельных штатов. Мы встречались с местной властью, фермерами, представителями компаний, которые проводят земельные аукционы, юридических компаний, оценщиками. Для нас это – неоценимый опыт.

- В каких штатах вы побывали?
- В целом наша поездка продолжалась 3 недели. За это время мы успели побывать в 16 штатах, в частности, в Мериленде, Вирджинии, Нью-Йорке, Небраске, Неваде, Вайоминге, Массачусетсе. Таким образом, проехали страну от востока до запада. И, конечно, побывали в Вашингтоне.
Почему я так подробно обо всем рассказываю? До потому, что США – это неоднородная страна. Каждый штат имеет свои особенности. Частично они обусловлены климатическими условиями, рельефом местности. Все это существенно сказывается на сельском хозяйстве, на том, как хозяйствуют на земле.
И нас удивило, что при такой региональной специфике в Америке действует целостная аграрная политика. Причем она работает мощно. Никто не берет под сомнение ее эффективность. Там строго придерживаются законов. Не так, как у нас – не успели принять какой-то земельный закон, а вслед ему готовят новый, который может перечеркнуть все предыдущие наработки.
Вспомним, как складывалась судьба закона «О рынке земель». Только и слышалось, что вот-вот Верховная Рада его примет. И она даже пыталась это сделать. Как вскоре появился законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В последнее время Госземагентство предложило общественности на обсуждение новую инициативу – законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования порядка продажи права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения». Он коренным образом меняет подходы к формированию земельного рынка в нашей стране.
В США такой непоследовательности в земельных вопросах нет. По крайней мере, нам на это никто не жаловался. Называли различные проблемы, но такой среди них не было.

- Кто организовал эту поездку?
- Нас пригласило американское правительство. Мы находились в рамках программы International Leadership.
В состав нашей делегации вошли специалисты по земельным вопросам. Они представляли Верховную Раду, образовательные учреждения, негосударственные организации и органы местного самоуправления.

- Что в американской системе было особенно интересным?
- Прежде всего – это опыт децентрализации земельных отношений. Мы убедились, что в США на местном уровне решается очень много земельных вопросов. Это позволяет гибче подходить к развитию населенных пунктов, к созданию привлекательного инвестиционного климата.
У нас очень много власти сконцентрировано на центральном уровне. Это порождает немало проблем. Одна из них имеет прямое отношение к коррупции. Потому что работает принцип – любое решение стоит денег. Конечно, не легально уплаченных, а тех, что идут в карманы чиновников.
На местном уровне коррупция так не процветает. Обычно члены общин становятся свидетелями принятия решений, в том числе, и в земельной сфере. Таким образом, они могут их регулировать, влиять на них.
Потому особенно важно наделить наши территориальные общины большими полномочиями. Это то, что пытаются сделать авторы отечественной территориально-административной реформы. Изучение опыта США окончательно убедило в том, что ее нужно как можно скорее внедрять.

- Закрытость земельных решений в Украине – это едва ли не самая главная проблема, с которой постоянно сталкиваются землесобственники и те, кто стремится оформить собственность на землю, ее аренду. Как это смотрится в США?
- Тут в земельных вопросах наблюдается абсолютная прозрачность. В конце концов, чтобы убедиться в этом, не обязательно ехать в Соединенные Штаты. Достаточно войти в Интернет, и вы получите всю необходимую земельную информацию. Она доступна каждому. Это снимает напряжение во многих земельных вопросах.
Как у нас это выглядит – все знают: информация об отдельных собственниках земли – это едва ли не государственная тайна. Недалеко от Киева в лесу обнаружили участок размером в 2 гектара. Он обнесен забором высотой в несколько метров. Выглядит, словно цитадель. И никто точно не может сказать, кому эта земля принадлежит. Только намекают, что чиновнику очень и очень высокого уровня. Мол, иногда приезжает сюда…

- Какие механизмы функционирования земельного рынка желательно было бы перенять у американцев?
- Мы очень высоко оценили тамошние подходы к консервации земель. Они позволяют сберечь земли сельскохозяйственного назначения, делают невозможным их беспричинное переведение в другие категории. Поэтому там землю, на которой выращивают хлеб, не передают под жилищную застройку или, например, под строительство автозаправок, как это часто случается у нас.
Интересный инструмент – передача земель в трастовое управление образовательными учреждениями. От хозяйствования на них они получают доходы и таким образом финансируют собственную деятельность. Мы видели университеты, которые имеют достаточно денег и для организации учебного процесса, и для надлежащего материально-технического обеспечения.

- Отечественная земельная сфера до сих пор остается слишком коррумпированной. Как с этим складывается ситуация в США?
- Главный механизм борьбы с коррупцией – это публичность принимаемых решений и их доступность для всех граждан. Только в США он работает, а у нас – нет. Потому мы и имеем противоположные результаты.
Большое значение имеют также экономические рычаги. В Соединенных Штатах отдают преимущество стимулирующим мероприятиям. А это подкашивает коррупцию, ведь она всегда подпитывается тем, что запрещается. Если нет запретов, то нет и за что платить деньги чиновнику.
В Америке уже давно к этому привыкли и даже не представляют, как может быть иначе. Когда я рассказываю о таких вещах, то мои коллеги, знакомые и родственники удивляются – а есть ли вообще земельная коррупция в США? Я так отвечаю: дело не в коррупции, а в ее уровне и в том, как система с ней борется. В Америке она с коррупцией борется успешно. Во всяком случае, ни на одной встрече, во время личных разговоров, предусматривающих большую откровенность, никто из американцев на коррупцию не нарекал.

- Насколько забюрократизирован в США процесс оформления собственности на землю, ее наследования, дарения, передачи в аренду?
- Сам этот процесс достаточно сложен, потому что покупатель земельного участка, по существу, должен отследить всю цепочку операций, которые проводились до него. Как правило, этим занимаются юридические компании или адвокаты, которые берут все записи, начиная с того момента, когда государство раздавало земли своим гражданам. И каждый раз приходится отслеживать эту цепочку операций.
Несмотря на все сложности, эта процедура в США дает хорошие результаты. Если вы ее успешно пройдете, то в дальнейшем можете спокойно работать на земле, не думая о возможном ее рейдерском захвате.
Арендные отношения в США преимущественно являются краткосрочными. Они могут продолжаться 1-3 года. Причем собственники земли и арендаторы подписывают очень простые договора. Обычно они не регистрируются, хотя в разных штатах относительно этого может быть различная практика.

- Сталкиваются ли американцы с такими проблемами, как выморочное наследство, ничейная земля?
- Даже в Америке не всегда находят реальных собственников земли. Но на то есть юристы. Они занимаются их поиском. Также эти дела рассматриваются в суде.
То есть, проблемы с выморочным наследством и ничейной землей есть, но они решаются. И пока они решаются, никто нелегально такие участки не использует в сельхозпроизводстве. Если что-то подобное и случится, то против нарушителя закона встанет вся система.
Как это происходит у нас? Человек ушел из жизни, собственников земельного участка никто не ищет, а сам этот участок успешно обрабатывается арендатором. Тот как имел с этого выгоду, так и дальше продолжает получать доходы.

- Накануне нынешних парламентских выборов лидеры некоторых политических партий выступили против внедрения в Украине механизма купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения. Что это – политический популизм или проявление возможного изменения политики в земельной сфере?
- Запрещать продажу земли можно сколько угодно, но если экономика будет нуждаться в механизме поиска эффективного собственника, то рынок земли все равно будет существовать. Сегодня он находится в полукриминальном состоянии, работает преимущественно нелегально. Но особенно обидно, что государство не хочет признать действительности, а именно – существования такого рынка. Вместе с тем, оно стремится его регулировать и контролировать.
Эксперты Ресурсного центра видят, что есть экономические и юридические механизмы, позволяющие сделать наш земельный рынок прозрачным. Безусловно, должны быть определенные ограничения, но запретить продажу земли сельскохозяйственного назначения практически невозможно.
Важные шаги, которые должна осуществить Украина, чтобы подготовиться к открытию рынка земель, изложены в подготовленной нашими экспертами программе «Десять шагов к преодолению коррупции в земельных отношениях». С этой программой и другими наработками Ресурсного центра и Земельного союза можно ознакомиться на Земельном портале Украины (zem.ua).
Сейчас мы активно внедряем указанную программу: организовываем публичные обсуждения, готовим аналитические материалы, разрабатываем проекты законодательных актов. В этой работе мы будем использовать и знания, полученные в США, но, конечно, с учетом наших реалий и особенностей украинских земельных отношений и их регулирования.

Максим НАЗАРЕНКО, Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам