Земельная реформа: как не противопоставить арендатора арендодателю?

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в Украине сдается в аренду. Поэтому актуальным является улучшение законодательной поддержки отношений, объединяющих арендаторов и арендодателей. Очередной законопроект в этой сфере подготовлен в правительственных структурах. Он называется проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования порядка продажи права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения».
Насколько он отвечает запросам украинских аграриев, общества в целом? Об этом мы говорим с главным юридическим советником Проекта USAID «АгроИнвест» Павлом КУЛИНИЧЕМ.

- Кто разработал законопроект, и на какой стадии подготовки он ныне находится?
- Проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования порядка продажи права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения» подготовлен специалистами Государственного агентства земельных ресурсов Украины. Еще в июле текущего года он был размещен на сайте этого ведомства для публичного обсуждения. Пока оно продолжается, очевидно, разработчики старательно обдумывают, подавать ли его в виде законодательной инициативы в Верховную Раду, или еще доработать.

- Что призван усовершенствовать в арендных отношениях данный законопроект?
- Официальная позиция по законопроекту определяется как усовершенствование отношений по рынку земель сельскохозяйственного назначения в условиях действия моратория на продажу таких земель. Как известно, он будет действовать не меньше, чем до 1 января 2016 года.
По моему мнению, для усовершенствования арендных отношений относительно земель сельскохозяйственного назначения нам нужен совершенно другой законопроект. Ведь предложенный ныне направлен не на усовершенствование отношений аренды земли, а на существенное сужение сферы применения рыночных инструментов в отношениях оборота земельных участков. Поэтому основной идеей этого законопроекта является замена оборота права собственности, то есть, отчуждения земельных участков как объектов права частной собственности на отчуждение прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

- Но, возможно, в условиях действия моратория другого подхода и быть не может?
- Данный законопроект в случае его принятия фактически изменит идеологию государства в сфере развития земельного рынка. Причем кардинально. Во-первых, отпадет потребность в принятии закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку мы такой оборот фактически не будем признавать. Другое опасное последствие: мораторий как таковой прекращается, но не путем его отмены и внедрения рынка земель, а, наоборот, путем запрета рынка земель.

- Последний вывод уж слишком неожиданный!
- Но он напрашивается после ознакомления с законопроектом. Желание разработчиков внедрить рынок земель не на основе оборота права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, а на основе права аренды смещает акценты и делает рынок земель сельскохозяйственного назначения непривлекательным. Причем для всех участников этого рынка – арендодателей, арендаторов и, я убежден, для общества в целом.

- Какие принципиальные положения этого законопроекта?
- Прежде всего, я хотел бы остановиться на предложении установить достаточно продолжительный минимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Он определен разработчиками в 14 лет.
Обычный крестьянин, согласно законопроекту, должен расстаться с владением собственной землей на достаточно длительный срок, если он захочет сдать землю в аренду. И будет связан все эти годы условиями договора аренды земли, которые не сможет изменить. Но ведь мы знаем, что экономическая, финансовая, валютная и, собственно, сельскохозяйственная ситуации меняются достаточно разительно. Крестьянину-арендодателю трудно предусмотреть на 14 лет вперед, какими будут стоимость земли, спрос на земельные участки сельскохозяйственного назначения, какой станет арендная плата, как защитить свои права относительно сохранения плодородия почв. В таких условиях права и законные интересы крестьян-арендодателей земельных участков не будут учтены и защищены надлежащим образом.

- Давайте вспомним, что преимущественное большинство собственников земельных паев – это пожилые люди…
- Да, это подтверждает и официальная статистика, и исследования нашего Проекта. Арендодатели земель сельскохозяйственного назначения – это преимущественно люди преклонного возраста. 14 лет для них слишком большой отрезок времени, чтобы что-то планировать. В случае наступления каких-то неблагоприятных событий, например, ухудшения состояния здоровья, им могут срочно понадобиться деньги, а они не смогут воспользоваться своим правом собственности на земельный участок с максимальной выгодой для себя.

- Устраивает ли такой длительный минимальный срок аренды фермеров?
- Это важное замечание. Не все наши собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения получили их в процессе паевания земли. Есть те, кто приобрел их для ведения собственного бизнеса.
Агробизнес в Украине, как и в других странах, является рискованным – в силу климатических, погодных, экономических и других условий. Представим ситуацию: фермерское хозяйство имеет в собственности или в пользовании определенную площадь земель, но в связи с непредвиденными обстоятельствами не может использовать их в течение следующего сельскохозяйственного года, двух или трех. Скажем, фермер заболел или пошел на учебу. Он планирует через непродолжительное время вернуться к дальнейшему активному хозяйствованию. И чтобы сберечь землю, свой бизнес, он мог бы передать упомянутый земельный участок другому лицу в аренду на небольшой срок. Но новый законопроект обрезает такие возможности для этой категории крестьян.
Продолжительный минимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения – это серьезная преграда. Разорвать договор аренды крестьяне-арендодатели могут, разве что, в случае неуплаты арендатором арендной платы.

- Какие еще положения законопроекта вызывают принципиальное несогласие?
- Как профессионального юриста меня беспокоит предусмотренная законопроектом схема рынка земель, основанного на праве аренды. Арендаторы, то есть, юридические лица – сельскохозяйственные предприятия, агрохолдинги, которые берут в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения на длительный срок, получают еще один рычаг для использования арендованного земельного участка в собственных интересах. А именно, через отчуждение права аренды другому лицу – путем заключения договора купли-продажи, дарения или иного соглашения, предусматривающего переход права аренды к другому лицу.
У нас возникает парадоксальная юридическая ситуация. Есть крестьянин – собственник земельного участка, который передал его в аренду конкретному лицу. Он знает это лицо, он с ним заключил договор, который действует и связывает обе стороны. Далее арендатор, в случае принятия этого закона, будет иметь возможность продать или иным образом провести отчуждение права аренды третьему лицу. Законопроект не предусматривает сообщения крестьянину-собственнику земельного участка о желании арендатора провести отчуждение права аренды этому лицу. Поэтому в результате он не будет знать, кому предъявлять претензии, от кого требовать арендную плату. 
У крестьянина правовые отношения оформлены с лицом, которое после продажи права аренды не является арендатором. Это лицо может отказать в оплате арендной платы, ссылаясь на этот закон. Крестьянин-арендодатель может вообще не знать, где искать вторичного арендатора, не иметь юридических оснований в случае недостижения согласия подать на него в суд. Ведь он не заключал с ним договора.
Другая ситуация. Арендатор передал другому лицу право аренды, например, на 12-13 лет, которые остались согласно договору с арендодателем. Но крестьянин-собственник находит какие-то основания, например, неуплату арендной платы и требует разорвать договор аренды. И добивается этого.
Какой будет юридическая судьба договора купли права аренды, если первичный договор аренды земель теряет силу? С чем остается вторичный арендатор, то есть, покупатель «безымянного» права аренды? Ведь собственник земли в таком договоре не присутствует, а именно он является основным лицом договора аренды.
По моему убеждению, такая схема не будет работать. Если уж разработчики законопроекта хотели предусмотреть возможность арендатора распорядиться правом аренды путем отчуждения, то должны были предусмотреть заключение трехстороннего договора отчуждения права аренды. Кроме арендаторов его должен был бы подписывать еще и крестьянин – собственник земли. Тогда бы между всеми участниками были прямые правовые отношения, а значит, права и обязанности сторон были бы понятными, четкими, легко выполнимыми. Их можно было бы защищать в установленном законом порядке.

- Какой будет судьба земельной реформы в случае принятия законопроекта?
- Земельные отношения и сейчас в Украине остаются сложными. Проведение земельной реформы призвано, в частности, улучшить социально-экономическую ситуацию в сельской местности, обеспечить людей работой, повысить благосостояние.
И важным направлением реформирования земельных отношений является передача земель сельскохозяйственного назначения в собственность тем, кто хозяйствует на ней. В случае принятия этого законопроекта рынок земли на праве собственности будет работать однобоко.
У нас около 7 млн. крестьян – собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения, землесобственниками являются также фермеры. Они смогут продавать землю сельскохозяйственного назначения лишь двум субъектам – государству и территориальной общине. Фактически реализация этого законопроекта в течение определенного времени приведет к повторной национализации земельного фонда.
Но это именно то, от чего мы 20 лет отходили. Мы проводили приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, поскольку еще с советских времен пришли к единственно верному выводу: хозяином на земле не может быть государство, даже в лице государственного предприятия. Хозяином на земле должен быть частный собственник, который живет и работает по четко определенным, понятным правилам, доверяет своим партнерам, доверяет государству.
Сегодня Украина оформляет ассоциированное членство в Евросоюзе. И должна гармонизировать свое законодательство с соответствующим европейским. Все без исключения европейские страны развивают рынок земель сельскохозяйственного назначения на основе института права собственности. Право аренды является дополнительным инструментом для регулирования рынка земель. Если мы исключаем право собственности как регулятора рынка земель сельскохозяйственного назначения в Украине, оставляя только право аренды, то мы этот рынок подкашиваем. Он становится законодательным инвалидом.

- Известно ли вам мнение общественности относительно законопроекта?
- Практически все аналитики, эксперты выступили против принятия этого законопроекта, дали ему отрицательную оценку. И я думаю, что перспективы принятия этого законопроекта минимальны. Главное, чтобы не впуталась какая-нибудь «политическая целесообразность» или лоббистские торги. Но мы все больше стараемся избавляться от таких подходов, стараемся действовать в интересах наших людей и вместе с ними.
 
Максим НАЗАРЕНКО, Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам