«АгроИнвест» предлагает землесобственникам арендные подсказки

Готовятся к печати Рекомендации для крестьян – собственников земли по вопросам аренды. Их разработали специалисты Проекта USAID «АгроИнвест». Они утверждают, что Рекомендации будут напечатаны уже в сентябре.

Название публикации – «Советы по вопросам заключения и исполнения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения». Она адресована, прежде всего, собственникам земельных паев, которые сдают свою землю в аренду. В ней содержатся рекомендации сельским землесобственникам, которые помогут им сориентироваться, на что следует обратить внимание при заключении договора аренды земель и в период действия этого договора.

Почему возникла необходимость в подготовке «Советов по вопросам заключения и исполнения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения»? Специалисты «АгроИнвеста» и его партнеры уже третий год внедряют в Днепропетровской, Ивано-Франковской, Николаевской, Одесской, Полтавской, Тернопольской, Херсонской и Черновицкой областях «Программу юридической помощи и консультаций сельским землесобственникам». «Среди проблем, с которыми к нашим специалистам обращаются собственники земельных участков, арендные вопросы занимают едва ли не первое место. Поэтому мы стремимся предоставить вам нужную информацию, чтобы вы могли предупредить возникновение проблем в вопросах аренды еще на этапе заключения договора с арендатором», - отмечают во вступительном слове авторы Рекомендаций.

Толчком для подготовки Рекомендаций также послужили результаты проведенных «АгроИнвестом» исследований, в частности, последнего по времени исследования, в ходе которого было проанализировано около 700 договоров аренды земли, заключенных крестьянами-землесобственниками в 70 районах 14 областей Украины. Оно позволило идентифицировать проблемные моменты в действующих договорах аренды и положения, которые часто приводят к нарушению законных прав и интересов арендодателей. Защита этих прав очень важна, поскольку арендные отношения в земельной сфере Украины остаются доминирующими, хотя в значительной степени – проблемными.

Преимущественно землевладельцы (50,3%) передают свои паи в пользование на незначительный срок: 1-5 лет. Еще более трети землесобственников (35,4%) отдают преимущество среднесрочной аренде, продолжительность которой колеблется в пределах 6-10 лет. И лишь 14,4% крестьян отваживаются на долгосрочную аренду, которая может достигать полстолетия.

Условия аренды не удовлетворяют 30,3% арендодателей. Преимущественно это обусловлено тем, что арендаторы часто выписывают условия договора аренды в свою пользу.

Специалисты «АгроИнвеста» отмечают, что нередко арендаторы также нарушают взятые на себя арендные обязательства. Например, они несвоевременно или в неполном объеме выплачивают собственникам земельных паев арендную плату. Бывают случаи, когда за гектары, которые в сельхозпроизводстве на арендных условиях  используют фермеры или сельхозпредприятия, крестьяне вовсе не получают денег.

Главный юридический советник «АгроИнвеста» Павел Кулинич отмечает, что в значительной мере существующие в земельной сфере многочисленные проблемы обусловлены тем, что преимущественное большинство крестьян – собственников земельных паев недостаточно хорошо ориентируется в юридических вопросах. Значит, они лишены возможности надлежащим образом защитить свои законные права.

Землевладельцы в большинстве являются небогатыми людьми. Значит, подчеркивает Павел Кулинич, они лишены возможности обратиться за помощью к юристам, услуги которых обычно являются дорогими. Решению этой проблемы Проект «АгроИнвест» также старается помочь. Как отмечалось, партнерами Проекта внедряется «Программа юридической помощи и консультаций сельским землесобственникам», юристы которой делают большое дело, разъясняя крестьянам их земельные права и оказывая юридическую помощь. Рекомендации призваны помочь им в этом, а также служить указателем в арендных вопросах землевладельцам из областей, которые не задействованы в «Программе».

По данным специалиста по аграрной политике Проекта «АгроИнвест» Александра Муляра, преимущественное большинство землесобственников имеют пенсионный или предпенсионный возраст. По этой причине многие из них не разбираются в тонкостях рыночной экономики и не имеют достаточной практики в отношениях, которые складываются между субъектами хозяйствования. Этим и пользуются некоторые арендаторы. Как результат, во многих договорах аренды земли, исследованных «АгроИнвестом», обнаружены нарушения действующего закона «Об аренде земли».

Проект «АгроИнвест» стремится помочь крестьянам – собственникам земельных паев решить эту проблему, а для этого им надо разобраться в тонкостях аренды земли. С этой целью, по словам Павла Кулинича, и были подготовлены «Советы по вопросам заключения и исполнения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения».

Рекомендации состоят из 9 разделов. Каждый из них посвящен отдельной проблеме в арендной сфере. В частности, они касаются неверного определения способа возобновления договора аренды земли, несоблюдения минимального уровня арендной платы за землю, отсутствия фиксации уровня арендной платы в процентах к нормативной денежной оценке земли, отсутствия зависимости уровня арендной платы от продолжительности договора аренды и пр.

Большое внимание авторы Рекомендаций уделили также освещению вопросов, которые связаны с нечеткостью определения арендной платы в натуральной форме, отсутствием фиксации в договорах аренды земли места доставки (получения) продукции, с ненадлежащим определением ответственности арендаторов за неуплату или несвоевременную уплату арендной платы, отсутствием в договорах аренды земли условий сохранения состояния земли, ограничений по использованию земель и соблюдения севооборотов, с нечеткостью формулировок о согласии арендодателя на возмещение арендатору затрат на улучшение арендованного земельного участка.

Каждый из перечисленных вопросов подкреплен статистикой, которая демонстрирует актуальность определенных проблем. Вместе с тем, – и в этом заключается наибольшая ценность Рекомендаций - предлагаются конкретные пути решения этих проблем. При этом делаются многочисленные ссылки на действующее законодательство, нормативные акты и другие документы, регламентирующие арендные отношения.

Как показывает практика, часто ситуация может предусматривать не одно решение существующей проблемы, а несколько. Авторы Рекомендаций перечисляют различные варианты, подробно описывая их особенности и преимущества. А задача арендодателей заключается в том, чтобы, учитывая реальные обстоятельства, в которых пребывают, принять для себя самое оптимальное решение.

Особенности Рекомендаций – их подготовили юристы, разбирающиеся в земельном законодательстве, имеющие богатый опыт решения земельных проблем. Поэтому их советы практичны, обеспечивают положительный результат.

Подобной литературы, которая предлагает украинцам самостоятельно браться за решение тех или иных жизненно важных вопросов, в последнее время немало появляется на полках книжных магазинов, на книжных раскладках. Много ее распространяется среди целевых аудиторий во время массовых акций, медиа-мероприятий, по соответствующим адресам. Но преимущественно такая литература имеет весомый недостаток – информация в ней подается языком, который понятен разве что представителям определенных профессиональных кругов.

Отличие Рекомендаций «АгроИнвеста» заключается в том, что сложные вопросы, характерные для арендных отношений, в них подаются доступным языком. Это значительно облегчает восприятие материала, понимание того, о чем идет речь и что именно предлагается.

«Это очень важно, - говорит Павел Кулинич, который к подготовке Рекомендаций приложил немало усилий. – Мы стремимся не только познакомить собственников земельных паев с теми трудностями, которые возникают в арендных отношениях, но и подсказать, как они могут защитить свои законные права, свои интересы еще не этапе подготовки к заключению договора аренды. Это значительно уменьшит напряжение в отношения, которые складываются между арендодателями и арендаторами, посодействует гармонизации арендных отношений, а значит, и развитию отечественной аграрной отрасли».

Максим НАЗАРЕНКО, Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам