Найман: Квартира в Киеве должна стоить 600-1200 долларов за метр

Эрик Найман о неадекватных доходах обычных украинцев и валютной ипотеке.

В Древних Афинах пятого-четвертого веков до нашей эры стоимость хорошего дома равнялась доходам учителя или квалифицированного строителя за 6-12 лет. Сегодня средний дом в Великобритании или США обходится среднему британцу или американцу в 5-7-летнюю зарплату. Как видим, за две с иной тысячи лет отношение личных доходов к стоимости жилья заметно улучшилось. Заметно возросла также покупательная способность населения развитых стран относительно продуктов питания и большинства других товаров.

А теперь представим себе обычного среднестатистического киевлянина, который работает на квалифицированной работе с зарплатой, согласно последним данным Госкомстата за сентябрь, в 3250 грн (или в эквиваленте $400 в месяц). Для того чтобы он смог купить себе квартиру средней площадью в пятьдесят квадратных метров за древнеафинские 6-12 или современные американо-британские 5-7 лет труда, адекватная стоимость такой квартиры должна быть равна $600-1200 за квадратный метр. Это в 1,5-3 раза меньше текущих цен на киевскую недвижимость. Впрочем, к этим расчетам нужно сделать как минимум две поправки.

Во-первых, они справедливы для социально и экономически развитых стран, к коим Украина пока не относится. Например, кенийские масаи за жену должны отдать 10-20 коров. А в древних Афинах стоимость хорошего дома примерно равнялась цене пятнадцати простых рабов, красивая же танцовщица-рабыня обходилась владельцу в сумму, почти эквивалентную стоимости дома. При этом стоимость простого раба была эквивалентна цене 40 телят или четырех быков. То есть рабы в древнем мире стоили дороже современных африканских женщин (и даже не рабынь). Так что место - США или Украина - имеет важное значение и для такого относительного показателя, как стоимость квартиры, определяемая в среднемесячных зарплатах. То есть в диких странах люди стоят дешевле, а недвижимость - дороже.

Во-вторых, среднемесячная зарплата в Киеве на уровне официальных $400 выглядит заниженной, учитывая масштабы теневой экономики. Однако эффект заниженных официальных данных нивелируется труднодоступностью ипотечного кредитования в Украине. Если бы в США процентные ставки по ипотечным кредитам были на уровне украинских, то цены на недвижимость были бы существенно ниже. А это сохранило бы разрыв в расчетах относительной стоимости квартиры в зарплатах.

Еще одно сравнение: прожиточный минимум афинской семьи составлял примерно треть доходов квалифицированного ремесленника. И нужно было откладывать этот "минимум" примерно 36 лет, чтобы купить хороший дом. В Украине сейчас разгорелась борьба за минимальную зарплату в 669 грн, что составляет аж пятую часть от среднекиевской зарплаты. Этих денег нужно копить лет сто, чтобы купить себе квартирку. То есть государство не сильно-то и заботится о реальных доходах населения. И это естественно, ведь самому государству сегодня ой как нужны деньги для выполнения нереальных планов. Ведь не от хорошей жизни привлекают кредитные ресурсы, размещая пресловутые ОВГЗ сроком на шесть месяцев под 27%.

Я все эти цифры привожу здесь только для того, чтобы показать, что доходы обычных украинцев по-прежнему недостаточны для покупки адекватной жилой недвижимости. А значит, стабильный подъем цен хотя бы на уровне инфляции начнется только после возобновления ипотечного кредитования по нормальным процентным ставкам. Учитывая запрет на кредитование физлиц на покупку недвижимости в иностранной валюте, для этого дела остается только гривня, процентные ставки по которой еще долго будут зашкаливать за 20%. И только после падения инфляции ниже 10% и насыщения гривней украинской экономики, что ожидается не ранее чем через пару-тройку лет, процентные ставки по ипотеке в гривне снизятся хотя бы до 15% годовых. А именно на этом уровне долларовых процентных ставок Украину захлестнула волна ажиотажного спроса на квадратные метры.

Так что девелоперам стоит пролоббировать все-таки возврат к валютной ипотеке. Иначе впереди их ждут еще несколько трудных лет, в ходе которых выживут не многие. Либо следует найти новые источники финансирования строительства и реализации квартир в лизинг по примеру автодилеров.

«Инвестгазета»

Инф. delo