Деловая недвижимость: ставки снижаются, активность - растет

В апреле ставки аренды в Киеве - как в объектах торговой недвижимости, так и офисной - продолжали снижаться. При этом посещаемость столичных торговых центров значительно уменьшилась в предпраздничный период. На рынке же офисной недвижимости наблюдается увеличение активности, в первую очередь благодаря иностранным компаниям.

Торговые центры: ставки и посещаемость
По данным компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ), в начале апреля уровень посещаемости киевских торговых центров существенно не отличался от показателей посещаемости в докризисный период. Уровень заполняемости снизился минимально, а доля свободных площадей за первые 10 дней месяца увеличилась на 0,1%.

Но уже в период с 12 по 22 апреля столичный рынок торговой недвижимости понес заметные потери. "Многие выехали за город в связи с длительными праздниками (что может произойти также в начале мая). Средний уровень посещаемости упал на 15%, а в выходные дни - еще больше", - отмечают аналитики.

Ставки в среднем по городу также снизились (на 22.04 - $62,5 за кв. м в месяц). В то же время аналитики отметили, что некоторые наиболее выгодные лоты (в качественных ТЦ по сниженным ставкам) уже не предлагаются.

Комментируя ситуацию на торговой недвижимости президент управляющей компании "Власт-Группа" Виктор Власов заявил: "Смена торговых площадей априори менее мобильна, нежели офисных. Торговцам сложно подобрать более дешевые варианты, которые смогут заменить площади, на которых они уже работают. Поэтому арендаторы стараются прежде всего работать с арендодателями на понижение ставок. Это откладывает свой отпечаток на изменение цен на арендованные помещения".

В то же время начальник отдела маркетинга компании УТГ Ярослав Иванов отметил, что вакантность в среднем по рынку сейчас составляет 4-4,5%. Вакантными остаются наименее привлекательные площади в торговых центрах (например, вдали от основного потока посетителей, на верхних этажах), а также в торговых центрах, которые изначально считались на самыми удачными с точки зрения концепции, расположения или набора арендаторов.

До последней недели апреля активность посетителей оставалась на высоком уровне (около 1 тыс. посетителей за день на 1 тыс. кв. м торговой площади). Снижение посещаемости было вызвано более продолжительными выходными, в течение которых многие жители столицы выехали за город. С этой позиции ближайшие недели мая тоже могут оказаться не самыми активными для торговых центров.

Офисы: апрельское пробуждение
В начале апреля на офисном рынке Киева появились первые заметные сделки. По данным компании УТГ, они коснулись в первую очередь бизнес-центров класса "В". Заполняемость выросла в среднем на 1% и приблизилась к 85%. Основанием для положительной динамики показателя заполняемости стало снижение уровня арендных ставок. Арендные ставки в центрах класса "А" снизились ниже отметки $50 ($49,8 за 1 кв.м. в месяц).

Аналитики отметили сокращение разницы между классом "А" и классом "В". "Есть прецедент, когда офисные помещения в одном из центров класса "А" ниже, чем в центре класса "В", - заявили в УТГ.

Во второй ине месяца активность рынка в отношении более дешевых объектов дала свои результаты. Средний уровень заполняемости на рынке составил около 86%, - отмечают в УТГ. - В объектах "А"-класса уровень заполняемости несколько ниже. Таким образом, на рынке профессиональной офисной недвижимости показатели составляют в среднем: заполняемость – 86,2%; арендная ставка – $40,1 за 1 кв. м (включая НДС).

Владимир Даниленко, руководитель офисного направления УТГ отметил, что объем вакантных площадей на данный момент зависит от политики арендодателя. Если его тактика достаточно гибкая и соответствует тенденциям рынка, он сможет заполнить бизнес-центр.

По словам В.Даниленко, несмотря на приближение праздников, сегодня деловая активность сравнительно выше, нежели в марте. "Больше всего заявок от арендаторов мы получаем на офисы до 500 кв.м, и среди них преобладают заявки до 150-200 кв.м. Но решительно ведут себя компании, которым нужно арендовать помещения от 1000 кв. м и больше. Именно они могут выторговать у арендодателя скидки от 5 до 15%. 70% заявок на аренду приходятся на центральные районы (от пр-т. Победы до Подола)", - заявил В.Даниленко.

Аналитик отметил, что в апреле оживились иностранные компании. Это связанно с тем, что у них принятие решение о переезде - достаточно длительное. По результатам финансового года, которые утверждались в январе-феврале, компании скорректировали свою политику развития, и в результате в марте-апреле начали активно искать площади.

При этом арендаторы зачастую прибегают к ценовому давлению на арендодателей. "Арендатор подбирает несколько вариантов, зачастую лучше и дешевле, нежели по месту аренды. Затем приходит с ними к арендатору и говорит: либо Вы принимаете мои условия, либо я ухожу", - рассказывает В.Даниленко.

Прогнозы на май
По мнению аналитиков, ситуация на рынке коммерческой недвижимости в первой ине мая не будет испытывать особых изменений. Здесь свою роль сыграют майские праздники.

Президент управляющей компании "Власт-Группа" В.Власов отметил, что в дальнейшем цены будут продолжать двигаться в сторону снижения. И здесь одним из факторов можно назвать традиционное летнее снижение деловой активности, которое начинает ощущаться уже в мае.

"В мае мы ожидаем небольшое оживление офисного рынка, которое сыграет на уменьшение вакантности, но его могут "перекрыть" майские праздники. Арендные ставки уменьшаться, но несущественно: от 3 до 4%", - заявил В.Даниленко.

Что касается торговой недвижимости, то по мнению УТГ, уровень арендных ставок в мае значительно меняться не будет. "На средний показатель цены нового предложения могут влиять изменения в ТЦ, где вакантность будет оставаться высокой. А более успешные торговые центры сдают в аренду свои площади и по существующей цене", - прогнозируют аналитики.

Яна ДОВГАНЬ

ЛIГАБiзнесIнформ