Передача права на застройку земли, находящейся в аренде или постоянном пользовании

Среди специалистов существует мнение, что передать право на застройку участка можно только если участок передан по договору суперфиция. Как они объясняют эту позицию?

Согласно ст. 395 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) к имущественным правам на чужое имущество
относятся:

Ø право владения;
Ø право пользования;
Ø право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис);
Ø право застройки земельного участка (суперфиций).

Как видим, только при суперфиции право на застройку является имущественным правом на чужое имущество. … Что касается передачи земельного участка в пользование другому лицу для строительства, то ГКУ выделяет такую возможность только при оформлении суперфиция (ст. 413 ГКУ).

Для начала отметим, что понятие «право застройки земельного участка» в первую очередь зависит от характеристики термина «застройщик».

Статья 1 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.1999 г. № 687-XIV дает следующее определение:

«Застройщик – лицо, которое в соответствии с законом получило право собственности или пользования земельным участком для градостроительных нужд и выполняет предусмотренные законодательством действия, необходимые для осуществления строительства или изменения (в том числе путем снесения) объекта градостроительства».

Правила застройки города Киева, утвержденные решением Киевсовета от 27.01.2005 г. № 11/2578, дают немного иную характеристику термина «застройщик»:

«Застройщик – лицо, которое получило право на застройку территории, строительство объекта и выполняет функции заказчика».

Получается, что застройщиком может стать лицо, к которому перешло право на застройку земельного участка, осуществления строительства, без привязки к правам на сам участок. … А это дает основания говорить о том, что право на застройку земли, находящейся в аренде или постоянном пользовании, может передаваться третьим лицам, которые впоследствии и будут приобретать статус застройщика.

В то же время ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III предусматривает возможность стать застройщиком, но при этом не быть собственником или пользователем земельного участка, и даже называет документ, который прилагается к письменному заявлению о предоставлении разрешения на строительство.

Практика показывает, что передача права на застройку арендатором возможна. Более того, такие схемы по передаче прав на застройку очень часто содержат в себе и делегирование функций заказчика строительства.

При разработке таких схем учитывают нормы немного устаревшего, но довольно интересного документа – Положения о заказчике-застройщике и техническом надзоре, утвержденного постановлением Госкомстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16.

Передача права на застройку земли, находящейся в аренде или постоянном пользовании, не нова в Украине. Во многих договорных схемах организации финансирования строительства, о которых «Строительная деятельность» писала, встречаются элементы передачи прав на застройку земли, находящейся в аренде или постоянном пользовании.

Так, классическая схема организации работы совместной деятельности может в себе содержать как раз либо передачу права пользования земельным участком, либо передачу права на застройку земельного участка. Но взнос в качестве права на застройку в этом случае не переходит к другому лицу, а используется в интересах всех участников СД.

В договорах долевого (паевого) участия также очень часто встречаются элементы передачи права на застройку.

Александра Каримова

«Строительная Деятельность: Земля, Инвестиции, Учет» № 17/08 с. 23

Инф. budexpert