Жилье подоает втрое

Вливание 20 млрд. грн. в ипотеку окончится очередным ростом цен на недвижимость Строительная отрасль работает на пределе возможностей, и, если на рынок придут миллиарды гривен, цены на жилье вырастут в разы.

Пока правительство ведет экономику в этом направлении.

Безобидная до этого идея создать в Украине систему ипотечного рефинансирования уже переросла в фантом. Правительство надумало резко - до 20 млрд. грн. - увеличить финансирование Государственного ипотечного учреждения. Для этого, в частности, предполагается занять на внешних рынках 2 млрд. долл. (примерно 10 млрд. грн.), направить в распоряжение ГИУ деньги от доплат за приватизированные ранее предприятия и от продажи земель несель-скохозяйственного назначения. Все полученные деньги предполагается "влить" на жилищный рынок. Все вместе задуманное называется "программа массового строительства жилья".

На первый взгляд идея замечательная. Однако хочется дать инициативе другое название - "программа массового удоания жилья".

Прийти к таким выводам не-сложно. Существует механизм, который называется "рефинансированием жилищных кредитов". Банки и прочие финансовые учреждения (например, кредитные союзы) выдают ссуды на покупку жилья под залог этого же жилья. После этого они обращаются в специальную структуру - Государственное ипотечное учреждение, и то кредитует уже банк из денег, которые у него есть. После этого ГИУ уже под залог выкупленных ссуд выпускает свои облигации и продает их пенсионным фондам, другим банкам, страховщикам и всем желающим. Безусловно, на практике все оказывается сложнее и называется иначе, но суть такова.

Теоретически ГИУ является посредником: оно помогает банкам, которые кредитуют население, быстро получить деньги для выдачи новых займов. А находит средства у других организаций. Собственных денег ему необходимо совсем немного - лишь бы покрыть разрыв во времени между оттоком и притоком средств. Создано ГИУ было совсем недавно - 8 октября - решением Кабмина. После этого до недавнего времени шла регистрация учреждения, постановка на учет и создание внутренней документации.

Предполагалось, что ГИУ начнет работать понемногу. С одной стороны, выдается не так много кредитов, с другой - еще нет желающих покупать облигации учреждения. Одним словом, рынок не созрел. Поэтому предполагалось, что через ГИУ в первый - 2005-й - год работы на жилищный рынок придут максимум несколько десятков миллионов гривен. Именно такую сумму рынок "съел" бы безболезненно - нового жилья все еще строится очень мало, а старое после таких вливаний не вырастет резко в цене.

Однако новое правительство решило иначе. Примерно три недели назад оно предварительно одобрило семь законопроектов, которые создадут организационные и финансовые условия для ресурсного наполнения ГИУ и начала его работы. Главная цель, как еще за полмесяца до этого говорила премьер-министр Юлия Тимошенко: "Ипотечный государственный фонд будет финансировать строительство, долгосрочные кредиты населению (на двадцать-тридцать лет) на покупку квартир".

В середине мая стало известно, что ГИУ превратится в монстра, которому, по сути, хватит денег на долгие месяцы работы без острой необходимости выпуска своих облигаций. Премьер в качестве источников наполнения ипотечного фонда предложила использовать продажу земель несельскохозяйственного назначения, часть средств от реприватизации и дооценки ранее приватизированных объектов, а также средства страховых компаний, которые, предположительно, заставят покупать бумаги ГИУ. Последние, по словам Тимошенко, будут куда надежнее, чем "мусорные акции специально созданных предприятий". В общем, опять накажут олигархов ради общей пользы.

Кроме того, правительство предложило увеличить предельный размер государственного долга примерно на 2 млрд. долл., заняв их за рубежом под государственные гарантии. Несколькими днями позже замминистра финансов Виталий Лисовенко уточнил, что планируется до 10 млрд. грн. "раскидать" "в течение пяти лет".

В итоге из всех источников, со слов Тимошенко, "получаются "до 20 млрд. грн. доходы ГИУ и за счет этих денег планируется обеспечить долгосрочное кредитование населения для приобретения жилья под ставку от 2% до 6% годовых на срок от 10 до 30 лет".

На этом позитив оканчивается. Непонятно почему, но чиновники не подумали, чем чревато вливание такого количества денег в украинский рынок недвижимости. Оказывается, закончится общественно полезное деяние взрывом цен на жилье.

"Если на любой рынок влить 2 млрд. долл., что будет с ценами? Они утроятся, это очевидно. Вы хотите помочь народу? Поможете - все квартиры станут в три раза дое. Отрасль растет на 20% в год, быстрее она не может. Ну умрет и вырастет на 25%. Но не на 100%", - считает председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин. Он рассказал, что, оказывается, строительство нового жилья уже сегодня осуществляется на пределе производственных мощностей.

"Кирпичные заводы в три смены работают, бетонные заводы перегружены. Нет строителей, и если дать большой заказ, просто опять начнется халтура", - уверен он.

Представитель одной из строительных компаний Киева пояснил, что уже сегодня цены на стройматериалы существенно завышены. "Три года назад тысяча штук кирпича стоила 150 грн., сегодня - более 500 грн. За машину с песком просят 250-300 грн. Стройматериалы везут со всех уголков страны, и везде мощности загружены по максимуму. А чтобы построить новый кирпичный завод, непонятно, сколько взяток придется дать и разрешений получить", - посетовал он. Эксперты приходят к мнению, что если деньги будут направлены на рынок в столь огромных количествах (миллиарды гривен), то прироста строительства не произойдет из-за отсутствия мощностей.

Следовательно, средства направятся на рынок вторичного жилья и "взорвут" на нем цены. Следом, "подрастет" и стоимость новостроек - как за счет удоания стройматериалов, так и следом за "вторичкой". В любом случае тотальное удоание жилья обеспечено. Вызовет ли оно новый виток инфляции в стране? Не нужно быть специалистом, чтобы ответить утвердительно. СПРАВКА Создаваемая в Украине система ипотечного кредитования, как и во многих странах, является двухуровневой. Это означает, что в ее рамках работают две группы кредиторов. Первичные - банки и прочие финансовые учреждения - выдают ссуды на покупку жилья под его же залог. Вторичные - пенсионные фонды, страховые и прочие компании - в свою очередь кредитуют предыдущую группу под залог выданных теми обязательств. Связующим звеном между ними и станет новоденный посредник.

Теоретически Государствен-ное ипотечное учреждение либо кредитует банки под залог выданных ими займов, либо выкупает эти ссуды. Юридически для этого могут использоваться договоры переуступки требований или предусмотренные Законом "Об ипотеке" закладные (эти бумаги дают кредитору безусловное право получать от должника платежи по ссуде, а в случае их невыплаты - продать предмет залога). В итоге первичные кредиторы получают дополнительные средства, за счет которых смогут выдать новые займы.

Далее на сумму выкупленных займов учреждение выпускало бы облигации - простые корпоративные, возможно, с госгарантиями, или специальные ипотечные (при условии принятия закона "Об ипотечных ценных бумагах"). Описанный механизм называется секьюритизацией (от английского "securities" - ценные бумаги). Эти долговые обязательства покупали бы пенсионные фонды и другие структуры, имеющие "длинные" деньги, и ГИУ вновь получала бы в свое распоряжение ресурсы, чтобы рефинансировать под новую партию кредитов.

Особое внимание уделялось при создании тому, чтобы ГИУ работала бы только с жилищной ипотекой, причем в гривне, что помогло бы избежать валютизации этого направления финансовой деятельности.

Инф. Документинформ